Mit Urteil vom 10.07.2024, Az.: VIII ZR 184/23, hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH entschieden, dass der Vermieter regelmäßig gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auch mit bereits verjährten Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache aufrechnen kann.
Dieser Entscheidung lag zu Grunde, dass die Klägerin nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung die geleistete Barkaution zurückforderte, der Vermieter aber mehr als sechs Monate später mit streitigen Schadenersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache die Aufrechnung erklärte.
Der BGH verwehrte der Klägerin entgegen der Vorinstanzen die Berufung auf die Einrede der Verjährung.
Der BGH begründete dies im Wesentlichen damit, dass eine im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen sei, dass die Aufrechnungsmöglichkeit des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern solle.
Maßgeblich zu berücksichtigen seien laut BGH die beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses im Falle der Vereinbarung einer Barkaution. Eine vom Mieter gestellte Barkaution diene zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters, d.h. der Vermieter solle sich nach Beendigung des Mietverhältnisses einfach durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können.
Dabei stehe dem Vermieter nach ständiger Rechtsprechung des BGH ab dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu, deren Länge je nach Einzelfall variieren könne. Insoweit könne es zu einem Spannungsverhältnis zwischen der angemessenen Abrechnungsfrist und der kurzen Verjährung mietvertraglicher Ansprüche nach § 548 Abs. 1 S. 1 BGB kommen.
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Im Wohnraummietverhältnis sei es laut BGH aber der Regelfall, dass der Vermieter bei der Beschädigung der Mietsache durch den Mieter seine Ersetzungsbefugnis ausübe und damit nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Schadensbeseitigung in eigener Regie vornehme.
Die Ausübung der Ersetzungsbefugnis erfolge dabei in der Regel konkludent bei der Kautionsabrechnung. Dem Mieter bringe es dagegen keinen Vorteil, wenn der Vermieter stets (ggfls. auch isoliert) seine Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit ausüben müsste.
Solange also der Vermieter keine Abrechnung erteilt habe, bestehe kein berechtigtes Vertrauen des Mieters, nach Ende der Verjährungsfrist nicht mehr durch Aufrechnung wegen Beschädigungen der Mietsache in Anspruch genommen zu werden.
Deshalb dürfe die Aufrechnungsmöglichkeit des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern.
Zum Autor:
Dr. Andreas Schandl: Seit Beginn meiner anwaltlichen Laufbahn im Jahr 2009 liegt mein Schwerpunkt auf Forderungsbeitreibung, Zwangsvollstreckung, Vertragsrecht, Verkehrsrecht.
Seit 2009 bin ich spezialisiert auf allgemeines Zivilrecht, mit einem Schwerpunkt auf Forderungsbeitreibung und Zwangsvollstreckung. Dabei betreue ich bundesweit überwiegend Unternehmen aus der Dienstleistungsbranche sowie dem Groß- und Einzelhandel, stehe jedoch auch Privatpersonen zur Seite, um ihre zivilrechtlichen Ansprüche sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich durchzusetzen.
Zudem leitete ich zeitweise die Rechtsabteilung eines führenden deutschen Musik- und Medienproduktionsunternehmens. Dank meiner langjährigen Erfahrung auf beiden Seiten – als Anwalt und in der Unternehmenspraxis – kenne ich die rechtlichen Rahmenbedingungen und Möglichkeiten genau und entwickle maßgeschneiderte Strategien für die effiziente und erfolgreiche Durchsetzung Ihrer Forderungen.
Dr. Andreas Schandl
geb.: 1981 München
Studium: Universität Augsburg
Rechtsanwalt seit: 2009
Promotion: 2014
Postition: Partner
Tätigkeitsgebiete: Forderungsbeitreibung, Zwangsvollstreckung, Vertragsrecht, Verkehrsrecht
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