Mietpreis erhöhen

Verständlicherweise liegt der Gedanke, den Mietpreis zu erhöhen dann nicht weit entfernt. Doch eine solche muss gerechtfertigt sein, um den Mieter nicht unfair zu behandeln. Die Miete kann somit nicht einfach nach Lust und Laune erhöht werden. Außerdem gilt es die Mieterhöhung richtig zu formulieren. 

Die richtige Formulierung der Mieterhöhung

Um eine Mieterhöhung durchzusetzen muss der Vermieter einige Details beachten. Denn in Deutschland ist eine solche, zum Schutz der Mieter streng geregelt. Wer eine Mieterhöhung ankündigen möchte, der muss dabei so einiges beachten. Die Miete für das Mietobjekt kann nur bis zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Alternativ können auch Modernisierungsmaßnahmen als Grund für die Mieterhöhung angegeben werden. Denn diese werden auf den Mieter umgelegt, um die Kosten dafür zu decken. Jedoch schützen auch hier einige klare Regelungen den Mieter vor einer ungerechtfertigten Mieterhöhung. 
Die ortsübliche Vergleichsmiete als Orientierung für die Mieterhöhung

Häufig ist es der Fall, dass der Mieter bisher eine zu günstige Miete verlangt hat. Diese wird verglichen mit den ortsüblichen Mieten und liegt dementsprechend deutlich darunter. Eine Anpassung ist dann nach §558 BGB gerechtfertigt. Jedoch muss dabei die Voraussetzung beachtet werden, dass der bisherige Mietvertrag nicht mit einer Klausel ausgestattet wurde, die eine solche Erhöhung verbietet. 

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Ist eine solche Klausel nicht im Mietvertrag enthalten, kann der Vermieter demnach eine Erhöhung auf die ortsübliche Miete vornehmen. Doch wie wird diese eigentlich ermittelt? Dafür muss sich der Vermieter an dem Mietspiegel der Kommune orientieren. Diese gibt Auskunft darüber und legt außerdem die Preisspanne für Mietobjekte fest. Dabei spielen nicht nur die Größe, sondern auch die Ausstattung und die Lage, sowie der allgemeine Zustand eine Rolle. Der Vermieter kann dann einschätzen, wie viel sein Objekt wirklich wert ist und die Miete dementsprechend neu aufsetzen.

Ist ein solcher Mietspiegel allerdings nicht vorhanden, dann kann der Vermieter auf ein Sachverständiger-Gutachten zurückgreifen. Allerdings ist dies auch immer mit zusätzlichen Kosten verbunden, die im Zweifel relativ hoch ausfallen können. Jedoch kann der Vermieter durch dieses Vorgehen seine Mieterhöhung sehr einfach den Mietern gegenüber rechtfertigen. Soll das Geld für einen Gutachter jedoch eingespart werden, bleibt noch die Möglichkeit bestehen, das Mietobjekt mit anderen Mietobjekten zu vergleichen. Auch hier spielen die Faktoren Ausstattung, Lage und allgemeiner Zustand eine Rolle. Die Miete der Vergleichsobjekte wird dann als Orientierung für die eigene Miete genutzt. 

Wer eine Mieterhöhung ankündigen möchte, dem muss jedoch klar sein, dass eine solche nur alle 15 Monate erfolgen darf. Außerdem darf die Erhöhung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent vorgenommen werden. Dabei handelt es sich um die so genannte Kappungsgrenze, welche bei einer Überschreitung die Mieterhöhung unwirksam macht. Allerdings wurde diese Grenze mittlerweile in einigen Gebieten auf 15 Prozent herabgesetzt. Besonders in Ballungszentren, wie den Großstädten, in denen der Wohnraum knapp ist, muss dies von dem Vermieter unbedingt beachtet werden. 

Die Modernisierungsmaßnahmen als Grundlage für die Mieterhöhung

Wie bereits angesprochen, kann auch eine Modernisierung des Mietobjekts eine Erhöhung der Miete rechtfertigen. Doch auch hier gibt es klare Regelungen. So darf die Jahresmiete nur um elf Prozent der entstandenen Sanierungskosten erhoben werden (§559 BGB). Jedoch entfällt die Kappungsgrenze in einem solchen Fall. Auch die Begrenzung durch den ortsüblichen Mietspiegel kann auf diese Art und Weise umgangen werden. Außerdem müssen von dem Ausgangsbetrag noch die staatlichen Zuschüsse, ebenso wie die Fördergelder und die Zinsvergünstigungen abgezogen werden. Der entstehende Rest kann dann, unter Berücksichtigung der soeben erläuterten Regelungen, auf den Mieter umgelegt werden. 

Was ist eine Modernisierung?

Soll das Mietobjekt modernisiert werden, dann bieten sich viele Möglichkeiten für den Vermieter. Dabei muss jedoch streng zwischen einer Modernisierung und einer Reparatur und ebenso zwischen einer Instandhaltung unterschieden werden. Beispielsweise handelt es sich bei einer Wärmedämmung und Maßnahmen, die der Isolierung des Mietobjekts dienen um Modernisierungsmaßnahmen. Denn dabei wird das Mietobjekt „auf den neusten Stand gebracht“. Werden nur marode Fenster ausgetauscht, dann handelt es sich jedoch um eine Reparatur. Der Vermieter muss sich hierbei somit sehr genau vorab informieren, damit er letztendlich nicht auf den Kosten sitzen bleibt. 

Handelt es sich jedoch tatsächlich um eine Modernisierung, dann muss auch bei der Umlage auf den Mieter wieder einiges beachtet werden. Die angepasste Miete darf dann nämlich nur um 20 Prozent angehoben werden, wenn es sich um ein Gebiet handelt, in dem eine nachgewiesene Wohnungsknappheit herrscht. Besonders häufig ist dies in Großstädten, wie etwa Frankfurt oder München der Fall. Die 20 Prozent gehen außerdem von der ortsüblichen Miete aus und nicht von der vorherigen Miete. 

Die richtige Formulierung der Mietserhöhung

Natürlich handelt es sich bei einer Mietserhöhung um eine, für den Mieter sehr unangenehme Nachricht. Umso wichtiger ist es deshalb, dass die Mieterhöhung richtig begründet wird. 
Zum einen kann es sich um die Anpassung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete handeln, zum anderen um eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung. Der Vermieter muss den Mieter in beiden Fällen vorab über die Erhöhung der Miete informieren. Dies muss immer schriftlich erfolgen, eine rein mündliche Abmachung ist somit nicht gültig. Die Mieterhöhung kann dabei sowohl per Post, als auch per Mail oder Fax erfolgen. Der Vermieter muss das Schreiben allerdings nicht persönlich unterschreiben. Dennoch sollte er der erkennbare Absender des Schreibens sein. 

Wie soeben erklärt, kann die Mieterhöhung auch als Fax oder Mail versendet werden. Jedoch ist der Postweg in diesem Fall empfehlenswerter. Denn wenn dieser nicht gewählt wird, dann muss der Mail oder dem Fax immer auch eine Vollmachtsurkunde beigelegt werden. Dabei muss es sich um ein Original handeln. Ansonsten kann der Mieter die Mieterhöhung zurückweisen. Letztendlich gewinnt dieser dadurch zwar nur Zeit, jedoch handelt es sich um einen zeitlichen Aufwand, der leicht umgangen werden kann. Es ist somit in diesem Fall einfacher, die Mieterhöhung dem Mieter per Post zukommen zu lassen.

Neben der Begründung und der richtigen Zustellung der Mieterhöhung, ist auch der sonstige Inhalt entscheidend, um den Mietpreis zu erhöhen und dabei alle Regelungen vorbildlich einzuhalten. Dabei gibt es nämlich einige Punkte, die in einem entsprechenden Schreiben unbedingt enthalten sein müssen. 

Checkliste Mietpreiserhöhung:

• Die korrekte Anrede des Mieters: Um die Mieterhöhung durchsetzen und erwirken zu können ist zunächst auf die Verwendung des vollständigen Namens des Mieters zu achten. 
• Bei einem ausländischen oder komplizierteren Namen sollte außerdem sorgfältig geprüft werden, dass dieser richtig übernommen wird. Ansonsten könnte es zu Problemen bei der Zustellung führen. Außerdem müssen ausnahmslos alle Mieter angesprochen werden, welche die Mieterhöhung betrifft. 
• Datum für die Mieterhöhung festlegen: es dürfen nach dem Lesen keine Zweifel vorhanden sein, ab wann die angepasste Miete fällig wird. 
• Die Mietdifferenz: Es muss angezeigt werden, um wie viel der neue Mietbetrag höher ausfällt, als der alte. Die Differenz sollte am besten in einer Tabellendarstellung aufgezeigt werden.
• Begründung: Der Vermieter muss seine Mieterhöhung in einem solchen Schreiben begründen. 
• Die Frist bis zur neuen Miete: der Vermieter kann die Miete nur bis zum dritten Kalendermonat erhöhen. 
• Zustimmung der Mieter: Handelt es sich um eine Anpassung der Miete aufgrund der ortsüblichen Miete, dann sollte eine Zustimmungserklärung dem Schreiben beigelegt werden. Außerdem muss in einem solchen Fall darauf hingewiesen werden, dass ein nicht Ausfüllen der Erklärung als Ablehnung gewertet wird. 
• Bei Modernisierung: Erfolgt die Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme, dann sollte ein Verweis auf §555dBGB erfolgen. Denn dieser trifft Regelungen darüber, wann die Mieter diese Arbeiten dulden müssen. 

Auf Nummer sicher können die Vermieter immer gehen, wenn sie zu einem Musterschreiben greifen und dieses dann nur noch dementsprechend anpassen. Eigentümerverbände und Rechtsportale bietend hierfür eine geeignete Anlaufstelle. 

Die richtige Begründung für die Mietpreiserhöhung

Die Begründung ist in einem solchen Schreiben besonders wichtig. Hier muss der Vermieter offenlegen, warum die Miete fortan höher ausfallen wird, als das bisher der Fall war. Auch hier ist wieder zwischen den zwei möglichen Fällen zu unterscheiden. 

Handelt es sich um eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, dann muss der Vermieter wichtige Punkte beachten, die seine Begründung unbedingt enthalten muss. 
In einer solchen Begründung darf der Mietspiegel nicht unterschlagen werden, dieser sollte angegeben werden. Ebenfalls sollte darauf hingewiesen werden, dass die angepasste Miete innerhalb der vorgegebenen Preisspanne liegt. 

Auch Auskünfte aus einer Mietdatenbank sollten mit aufgeführt sein, damit die Erhöhung für die Mieter nachvollziehbar wird. 

Ein Sachverständigen-Gutachten erfüllt den gleichen Zweck und ist unbedingt bei zu legen, falls ein Sachverständiger beauftragt wurde. 

Um die Mieterhöhung durchsetzen und erwirken zu können, ist ein Vergleich mit ähnlichen Mietobjekten üblich. Diese sind dann für die Mieter aufzuführen. 

Wird die Mieterhöhung allerdings über die Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt, dann muss der Vermieter seinen Mietern einen genauen Überblick darüber geben, was genau modernisiert werden soll und mit welchen Kosten dies verbunden sein wird. Dabei ist es wichtig, dass Informationen über den Umfang und die genaue Art der Modernisierungsmaßnamen in dem Schreiben enthalten sind. Dabei muss sowohl der Beginn der Modernisierung, wie auch die voraussichtliche Dauer mit angegeben werden. Die Gesamtkosten, welche dadurch entstehen und die Verteilung der Kosten auf die Mieter sind ebenfalls ein wichtiger Bestandteil. 

Fehler bei der Ankündigung der Mietpreiserhöhung:

Besonders den eher unerfahrenen Vermietern unterlaufen, bei der Ankündigung der Mieterhöhung häufig Fehler. Diese können dann sehr unangenehme Folgen haben. Wird die Mieterhöhung beispielsweise fehlerhaft oder unvollständig formuliert, dann greift die Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt oder sogar überhaupt nicht. Dies ist häufig dann der Fall, wenn der Vermieter eine Erhöhung deutlich über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus vornimmt. Dann ist es das Recht des Mieters, seine Zustimmung zu verweigern. Die Erhöhung der Miete wird nicht erfolgen. 

Wird die Modernisierung andererseits nicht richtig oder überhaupt nicht angekündigt, dann hat der Mieter das Recht die Mieterhöhung um weitere drei Monate hinaus zu zögern. Die neue Miete wird dann erst nach sechs Monaten fällig werden. Eine Ankündigung, wie beispielsweise „Wir renovieren im nächsten Sommer das Dach“, ist absolut nicht ausreichend, da praktisch alle wichtigen Angaben (Zeitpunkt, Dauer, Kosten, Umschlag auf Mieter) fehlen. 

Außerdem verlängert sich die Frist für eine neue Miete auf sechs Monate, wenn die entstehenden Kosten im Nachhinein deutlich höher ausfallen, als von dem Vermieter angekündigt. Denn in einem solchen Fall, kann auch die Mieterhöhung um bis zu 10 Prozent höher ausfallen. 

Sonderfälle: die Staffel- und Indexmiete

Die Begriffe „Staffel- und Indexmiete“ sollen zum Schluss auch noch kurz erläutert werden, da sie im Zuge einer Mieterhöhung häufiger fallen. Dabei handelt es sich um eine vorherige Festlegung der Mieterhöhung. Diese erfolgt bereits im Mietvertrag. Hier wird also von Anfang an festgelegt, wann sich die Miete automatisch erhöhen wird. Die Staffelmiete zeichnet sich dadurch aus, dass der Betrag, um den sich die Miete zyklisch erhöht, immer der gleiche ist. Eine Zustimmung des Mieters ist bei jeder dieser Erhöhungen ist nicht erforderlich, sie ist schließlich bereits mit der Unterschrift im Mietvertrag erteilt worden. Die so genannte Indexmiete zeichnet sich dadurch aus, dass sie an einem Preisindex für die Lebenshaltungskosten orientiert ist. Wenn der Verbraucherpreisindex ansteigt und zwar um mehr als drei Prozent, dann wird auch die Miete um drei Prozent erhöht. Auch dafür ist eine erneute Zustimmung nicht erforderlich.