Kündigung wegen Eigenbedarf aus der Sicht von Mieter und Vermieter

Was aber bedeutet Eigenbedarf eigentlich? Von Eigenbedarf spricht man, wenn der Vermieter die Immobilie, also die Wohnung oder das Haus entweder selbst beziehen möchte oder für seine Kinder, Enkel oder näheren Verwandten benötigt. Dabei muss er zwingend genaue Gründe angeben, warum er diese Wohnung benötigt.

Häufig ist dies der Fall, wenn ein Angehöriger zum Pflegefall geworden ist und nun eine barrierefreie Wohnung benötigt. Auch wenn das Kind einen eigenen Hausstand gründen möchte oder man sich vom Ehepartner getrennt hat, ist eine Kündigung Eigenbedarf Vermieter durchaus rechtens.

Im Kündigungsschreiben einer Wohnung muss daher genau aufgeführt sein, für wen und zu welchem Zweck der Vermieter die Wohnung benötigt. Neben den nahen Verwandten wie Kindern, Enkeln, Nichten oder Neffen zählen auch eingetragene Lebenspartner, Schwiegereltern und Haushaltshilfen beziehungsweise Pflegepersonal zum Personenkreis, wegen denen wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann.

Nicht zu diesem Personenkreis zählen hingegen entfernte Verwandte wie Cousins und Cousinen, Patenkinder oder Kinder des Lebensgefährten. Eine weitere Voraussetzung, die unbedingt erfüllt sein muss: Der Vermieter muss die Wohnung weiterhin privat nutzen. Plant er hingegen ein Gewerbe, ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam. 
 

Kündigung des Wohnraums wegen Eigenbedarf des Vermieters

Grundsätzlich muss ein Vermieter einen triftigen Grund haben, wenn er seinem Mieter die Wohnung kündigen möchte. Liegt allerdings ein Eigenbedarf vor, wird die Wohnung also für den Vermieter selbst oder dessen nahe Angehörige benötigt, ist eine Kündigung meist problemlos möglich. Allerdings muss der Vermieter einige wesentliche Dinge beachten, damit die Kündigung rechtswirksam ist. 

Selbstverständlich muss der Vermieter nachweisen, dass er die Wohnung tatsächlich für seine Kinder, Eltern oder auch Großeltern benötigt und den Eigenbedarf nicht nur vortäuscht. Auch darf der Eigenbedarf nicht bereits bei der Vermietung an den jetzigen Mieter bekannt gewesen sein; es sei denn, dieser wurde ausdrücklich darauf hingewiesen. 

Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Meist werden Mietverträge unbefristet abgeschlossen; in diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Eine Kündigung muss dem Mieter dann spätestens am dritten eines Monats zugehen und wird dann nach Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Diese Kündigungsfrist erhöht sich, je länger der Mieter im Objekt wohnt. Bei einem Mietverhältnis, welches fünf Jahre besteht, beträgt die Kündigungsfrist bereits sechs Monate, bei einer Wohndauer ab acht Jahren erhöht sich die Frist zur Kündigung auf neun Monate. 

Video: Kündigung wegen Eigenbedarf - Was ist zu beachten?

Mustertext - Kündigung wegen Eigenbedarf

Wie eine normale Kündigung auch, muss auch die Kündigung wegen Eigenbedarf schriftlich erfolgen; diese per Fax oder E-Mail abzusenden genügt nicht. In der Kündigung sollte angegeben sein, zu welchem Zweck beziehungsweise für welches Familienmitglied die Wohnung benötigt wird. Als Vermieter sollten Sie eine solche Kündigung stets per Einschreiben versenden, denn so haben Sie einen Nachweis, dass diese den Mieter tatsächlich erreicht hat. Natürlich können Sie die Kündigung wegen Eigenbedarf Ihrem Mieter auch selbst überreichen und sich den Empfang schriftlich bestätigen lassen. Vergessen Sie als Vermieter auf keinen Fall, die Kündigung zu unterschreiben. 

Hier ein Beispiel, wie solch eine Kündigung korrekt formuliert werden könnte:

"Sehr geehrte Frau ..., sehr geehrter Herr .....,

leider müssen wir das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die oben bezeichnete Wohnung wegen Eigenbedarfs unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist zum ........, hilfsweise zum nächstzulässigen Termin, kündigen.

Die Kündigung erfolgt nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarf. Die ..... qm große Wohnung soll zukünftig wie folgt genutzt werden: .......................................

Leider haben wir selbst keine weitere Wohnung im Eigentum oder angemietet, so dass wir Ihnen daher keine Alternative zu Ihrer jetzigen Wohnung anbieten können.

Wir weisen Sie darauf hin, dass Sie gegen diese Kündigung Widerspruch einlegen können. Wenn Sie davon Gebrauch machen wollen, muss uns dieser Widerspruch schriftlich bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, also spätestens am ....... vorliegen. Die Gründe für den Widerspruch formulieren Sie bitte in dem Schreiben ausführlich.

Die Rückgabe der Wohnung in vertragsgerechtem Zustand hat spätestens bis zum Ende der Mietzeit, also bis zum ....... an ............................. zu erfolgen. Bitte vereinbaren sie mit uns einen Übergabetermin unter nachfolgender Rufnummer: ......... Sie können uns aber auch persönlich unter der Anschrift .......................................... erreichen. 

Sollte die Rückgabe der Wohnung verspätet erfolgen, werden wir die Zahlung der ursprünglich vereinbarten Miete einfordern. Weiterhin müssen Sie in diesem Fall mit der Erhebung einer Räumungsklage rechnen, was zusätzliche Kosten für Sie bedeutet.

Mit freundlichen Grüßen"

Müssen Sie Ihrem Mieter eine Alternativwohnung anbieten? Dies ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Wenn Sie als Vermieter mehrere Wohnungen Ihr Eigen nennen und eine dieser Wohnungen leer steht, müssen Sie dem Mieter diese als Ersatz anbieten. 

In welchen Fällen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam? Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein überhöhter Wohnbedarf besteht. Möchte ein Vermieter beispielsweise eine 120 Quadratmeter große Wohnung für seinen studierenden Sohn, ist dies vermutlich etwas übertrieben. Auch sollte der Vermieter ein dauerhaftes Interesse an der Wohnung haben. Soll diese nur für einen kurzen Zeitraum, etwa ein halbes Jahr, genutzt werden, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht gerechtfertigt. 
 

Kündigung bei Eigenbedarf Mieter

Was aber sollten Mieter wissen und beachten, wenn ihnen ihr Vermieter wegen Eigenbedarf die Wohnung kündigt? Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, sich gegen die Kündigung zu wehren. Dies sollten Sie jedoch unbedingt in schriftlicher Form und mindestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erledigen. Einer verlängerten Räumungsfrist wird vor allem bei alten und kranken Menschen, aber auch bei Schwangeren, gerne stattgegeben. Grundsätzlich schützt das deutsche Gesetz den Mieter mehr als den Vermieter. 
Stellen Sie im Nachhinein fest, dass Ihr Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, sollten Sie sich einen Anwalt nehmen und Schadenersatzansprüche geltend machen. So haben Sie die Chance, Teile Ihrer Umzugs- und Renovierungskosten und eventuell sogar höhere Mietausgaben für Ihre neue Wohnung zurückzubekommen. 

Die Kündigung Eigenbedarf Mieter wird Sie also zunächst einmal schwer treffen. Schließlich müssen Sie Ihre gewohnte Umgebung verlassen und sich eine neue Bleibe suchen. Auch werden Umzugs- und Renovierungskosten, vielleicht sogar eine höhere Miete auf Sie zukommen. Prüfen Sie daher genau, ob die Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter formell in Ordnung ist. 

Sonderfälle

Ein Sonderfall liegt vor, wenn Wohnungen in einem bisherigen Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Wer bereits vorher in diesem Haus zur Miete gewohnt hat, darf nicht einfach so gekündigt werden - es besteht eine Sperrfirst von mindestens drei Jahren. 

Ein weiterer Sonderfall liegt vor, wenn der Vermieter gemeinsam mit einer Mietpartei in einem Zweifamilienhaus lebt. In diesem Fall kann Ihnen als Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Allerdings erhöht sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

Fazit: Wenn Sie als Vermieter von Ihrem Eigentum, sprich Ihrer Wohnung, selbst Gebrauch machen möchten, haben Sie meist gute Chancen. Achten Sie einfach auf eine formell einwandfreie Kündigung oder noch besser: Sie einigen sich gütlich mit Ihrem jetzigen Mieter. Vielleicht haben Sie ja noch eine andere Wohnung frei, die Sie diesem anbieten können?