Wie Vermieter den richtigen Mieter finden

Interaktion mit dem Mieter

Als erstes muss sich der Vermieter überlegen, in wie weit man künftig Kontakt zu seinem Mieter hat.

Wohnt der Vermieter in der gleichen Immobilie, womöglich in einer Einliegerwohnung, so ist ein regelmäßiges sehen und evtl. auch hören des Mieters unausweichlich. In diesem Fall empfiehlt sich eine Suche über Bekannte, so dass auch das Umfeld des neuen Bewohners der Immobilie einigermaßen bekannt ist.

Wird hingegen ein Mehrfamilienhaus vermietet, welches im Idealfall nicht selbst bewohnt wird, ist im bestem Falle die regelmäßige Miete der einzige Kontakt zum Mieter. Hier kann entweder durch Anzeigen in der örtlichen Tageszeitung als auch auf speziellen Internet-Portalen (z.B. immobilienscout24.de; immonet.de; immowelt.de; E-Bay Kleinanzeigen) auf die leerstehende Wohnung hingewiesen werden.

Wie finde ich als Vermieter einen solventen Mieter?

Ist der Mieter erst einmal gefunden, kommt schnell die Frage nach seiner Bonität und Zuverlässigkeit auf. 
Dieses lässt sich leider schwer einschätzen. Eine mögliche Vorgehensweise um einen Mieter zu finden währe, sich bei dem bisherigen Vermieter zu erkundigen. Da es sich hier aber um vertrauenswürdige Daten handelt, ist dieser zwar nicht zur Auskunft verpflichtet, aber ein kurzes Statement doch oft zu erhalten.

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Möglich ist auch eine Bonitätsauskunft bei der Schufa sich zu holen. Hier sind dann eventuelle negativ Merkmale genannt, bzw. eine finanziell einwandfreie Vergangenheit des potentiellen Mieters belegt.
Eine weitere Quelle ist eine Auskunftskanzlei (z.B: Creditreform). Diese kosten zwar etwas mehr als eine Schufa Bonitätsauskunft, ist aber auch detaillierter und aussagekräftiger. Unter Tipps und Tricks könnte man hier noch aufzählen, dass auch die bisherigen Mieter weitere Mieter kennen. Und vielleicht haben die sogar schon einen Interessenten für die Wohnung oder können indirekt einen neuen Mieter zu finden, auch indem sie eine Wohnungsbesichtigung zulassen.

Wie kann ich mich als Vermieter vor Mietnomaden schützen?

Ist der Mieter erst einmal eingezogen, bekommt man ihn gegen seinen die in eine Wohnung einziehen, die Miete jedoch nicht oder nicht in vollem Umfang zahlen und beim Verlassen der Wohnung die Mietschulden nicht begleichen. Dann ziehen diese Personen in die nächste Wohnung, um für den Mieter kostengünstig wohnen zu können. Dabei sind die Mietnomaden Serientäter, welche es sich leisten könnten, die Wohnung zu bezahlen, diese Personen jedoch das Mietrecht gut kennen und zu ihren Gunsten missbrauchen.

Oftmals hinterlassen Mietnomaden die Wohnungen in einem sehr schlechten Zustand oder sogar voller Müll. Die Kosten der Entsorgung und Reinigung der von Sperrmüll und Unrat gefüllten Wohnung ist ein weiteres Problem für die Vermieter. Doch auch sozialschwache Mieter, welche durch finanzielle Probleme unbeabsichtigt die Miete schuldig bleiben, werden als Mietnomaden bezeichnet.
Nicht nur der direkte Mietausfall ist ein Risiko, auch der Lehrstand und die erneute Suche um einem geeigneteren solventen Mieter finden kostet Zeit, Geld und Nerven. Nicht zu vergessen sind Schäden, die ein Mietnomade angerichtet hat, sei es durch hinterlassen von (Sperr) Müll, Unbrauchbar machen von Einrichtungsgegenständen wie Türen oder der Küche, Schäden durch ungenügendes Lüften oder gar durch Parasiten, welche vom Müll und Exkremente (aus das gibt es) angelockt wurden.

Um sich vor solchen Mietnomaden zu schützen, ist es eine einfache Frage hilfreich und zulässig: Seit wann wohnen Sie in der bisherigen Wohnung. Eine weitere frage nach dem Grund des Umzuges kann Klarheit bringen.
Generell sollte man sich nicht vom ersten Eindruck irritieren lassen. Wenn ein Handwerker zur Wohnungsbesichtigung im Anzug kommt, passt etwas nicht. Und wenn das Bauchgefühl nein sagt, sollte die Wohnung an jemandes anderem vergeben werden.

Nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vormieter kann man seinen neuen Mieter gern fragen. Jedoch hat der Vermieter dem Mieter lediglich eine Quittung auszustellen. Alle weiteren Bescheinigungen sind sogenannte kann-Regelungen, welche durchaus berechnet werden können.

Mittlerweile gibt es auch Datenbanken, auf welchen Vermieter sich registrieren und dort Informationen über ihre potentiellen Mieter einholen können. Ist der Mieter bereits vorher negativ aufgefallen, können zukünftige Vermieter auf diese Informationen zugreifen, wenn der frühere Vermieter dies in der Datenbank eingetragen hat. Dann kann die Suche nach einem geeigneteren Mieter fortgesetzt werden. Jedoch sollte hier der Datenschutz und die Seriosität beachtet werden. Auch hier besteht keine Garantie auf Vollständigkeit und leider auch nicht auf Richtigkeit der Auskunft. So kann ein sehr zuverlässiger Mieter, aus welchen gründen auch immer, als Mietnomade gekennzeichnet sein.

Einen Makler für die Vermietung beauftragen - Vor- und Nachteile

Um eine Wohnung zu vermieten, kann durchaus ein Immobilienmakler eingeschaltet werden. Dieser hat unter Umständen eine grössere Reichweite und das Wissen, wo geeignete Interessenten zu finden sind, im ideal Fall verfügt der Markler über eine Datenbank mit wohnungssuchenden. 

Wer sich aber eine Wohnung über einen Immobilienmakler sucht, der muss hierfür auch die Kosten tragen - Fragen hierzu einfach bei uns an. Begründet ist diese Zahlung nur dann, wenn ein Vertrag geschlossen wurde, also wenn es tatsächlich zum Abschluss des Mietvertrags kommt und dieser auch durch die Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist.

Keinen Anspruch auf Zahlung der Provision hat der Makler, wenn er gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist. Stellt sich im Nachherein heraus, dass es sich um einen Mietnomaden handelt, so kann der Makler allerdings nicht haftbar gemacht werden, da dieser nur als Vermittler aufgetreten ist.

Der Mietvertrag bei der Vermietung - Was ist vom Vermieter zu beachten?

Im Mietvertrag ist alles geregelt, was das Mietverhältnis angeht. Einen notariell beglaubigten Mietvertrag bedarf es nicht, aber juristisch einwandfrei sollte er schon sein. Daher ist von einem reinem mündlichem Vertrag abzuraten; hier kann sich im nach herein keiner an das gesprochene Wort erinnern. Gerade bei solchen wichtigen Dingen wie Wohnen und Geld empfiehlt es sich zu mindest einen Vordruck aus dem Schreibwarenhandel zu nutzen. Hier sind alle wichtigen Punkte aufgelistet und ggf. können nicht zutreffende Unterpunkte gestrichen werden.

Die Kündigungsfrist darf drei Monate nicht unterschreiten, auch muss darauf geachtet werden, dass die Kaution eine angemessene Höhe hat. Üblich sind hier drei Monatsmieten, welches aber auch schon der gesetzliche Höchstsatz ist. Dabei dient die Kaution nicht dazu, Mietausfälle zu kompensieren, sondern mahnt den Mieter pfleglich mit der Wohnung umzugehen. Sicherlich ist die Möglichkeit,am ende der Mietzeit direkt Geld einzubehalten nicht ohne Reiz für den Vermieter. Der Mieter ist hingegen berechtigt, die Kaution in drei Monatsraten, beginnend ab dem Einzug, zu leisten.

Des weiteren sind weitere Pflichten (z.B. Kehrwoche, Schneeräumpflicht, Waschraumordnung) im Mietvertrag schriftlich festgelegt. Auch kann eine Untervermietung ohne Wissen des Vermieters untersagt werden, da gewisse Nebenkosten auf die Anzahl der Bewohner umgelegt wird.

Ebenso bedürfen Haustiere grundsätzlich der Genehmigung durch den Vermieter. Im Normalfall ist dieses auch im Mietvertrag so geregelt. Auch wenn der Vermieter in der Wohnanlage bereits Tiere geduldet hat, bedeutet dies nicht, dass der Mieter sich einfach ein solches Tier anschaffen darf. Bei sogenannten "Erlaubnisfreien Kleintieren" ist der Vermieter allerdings nicht zu benachrichtigen. Hierzu zählen Fische im Aquarium, Zimmer-Vögel, kleine Käfigtiere (Hamster, Kaninchen, Meerschweinchen), kleine und ungiftige Schlangen sowie ungiftige, im Terrarium gehaltene Tiere.

Der Einzug aus Vermietersicht

Auch die Vorgehensweise beim Einzug des neuen Mieters sollte man nicht den Zufall überlassen. So sollte man ein Übergabeprotokoll vorbereitet haben, in welchem die Gegenstände und ggf. der Zustand des Inventar aufgelistet ist. Ist der Herd beispielsweise neu und nach dem Auszug drei Jahre später erneuerungswürdig, so kann hier ein Mieter durchaus in Regress genommen werden. Diese Schadensersatzanprüche können durchaus auch höher ausfallen als die hinterlegte Kaution.

Apropros Kaution, diese sollte auf ein extra Kaution-Konto angelegt werden, da diese, nach dem Auszug und erfolgter Rückgabe der Wohnung, samt Zinsen an den Mieter auszuzahlen ist. Dieses Treuhandkonto kann man problemlos bei seiner Bank einrichten.

Weitere Tipps und Tricks können beim Mieterbund oder beim Verein "Haus und Grund" eingeholt werden, welche sich sehr für ihre Mitglieder einsetzten.