Wenn Vermieter hier nicht Geld verlieren wollen, sind ein professionelles Vorgehen und vor allem Eile geboten.
Beweise sichern. Befindet sich die Mietsache nicht in vertragsgerechtem Zustand, sollte zunächst umgehend eine Bestandsaufnahme gemacht werden. Ein privates Sachverständigengutachten, mindestens aber Kostenvoranschläge der für eine Instandsetzung notwendigen Arbeiten, sollten unbedingt eingeholt werden.
Der Vorteil: man hat dann auch gleich noch Sachverständige Zeugen für den Zustand.
Rechtsanwalt Alexander Bredereck: "Wenn Vermieter die Wohnung vom Mieter zurückerhalten, ist Eile geboten: Beweise müssen gesichert und wichtige Fristen eingehalten werden."
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Formalien beachten. Wer den Mieter wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen will, sollte zunächst prüfen, ob der Anspruch überhaupt besteht. Es bedarf einer wirksamen Klausel im Mietvertrag und vieler anderer Voraussetzungen.
Schönheitsreparaturen sind regelmäßig nur geschuldet, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn in renoviertem Zustand übergeben oder die Mieter ein angemessener Ausgleich für die fehlende Renovierung gezahlt wurde.
Um Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen erfolgreich durchsetzen zu können, muss der Mieter erst unter Fristsetzung zur Durchführung aufgefordert werden. Die Aufforderung darf nicht pauschal sein, weshalb man am besten die Informationen aus den eingeholten Kostenvoranschlägen verwendet.
Wer im Anschluss gleich weitervermieten will, sollte gut überlegen, ob der durch die Aufforderung und Fristsetzung zwangsläufig entstehende Mietausfall richtig investiert ist.
Fristen beachten. Ansprüche wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache, worunter auch alle Ansprüche wegen Schadensersatz und Schönheitsreparaturen fallen, verjähren mit extrem kurzer Verjährungsfrist von sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mitdem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält, nicht erst mit dem rechtlichen Ende der Mietzeit. Wer seinen Anwalt hier nicht präzise über den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung informiert, riskiert den Verlust seiner Ansprüche allein schon aus diesem Grund.
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Kaution nicht überbewerten. Wer denkt, ich habe ja noch die Kaution und kann dann einfach verrechnen, könnte auf eine böse Überraschung zusteuern. Erfolgreich verrechnen kann man nur mit Forderungen, die auch tatsächlich bestehen und durchsetzbar sind.
Der schlaue Mieter wird die oben zitierte Verjährungsfrist abwarten und erst dann seine Ansprüche geltend machen. Der Vermieter, der aufrechnen oder eine wirksame Aufrechnung beweisen will, muss nun seine Ansprüche darlegen und beweisen. Wer hier nicht sauber gearbeitet hat (siehe oben), wird damit Schwierigkeiten bekommen.
Fazit und Tipp. Sofort nach Rückerhalt der Wohnung sollte der Zustand geprüft und dokumentiert werden. Als dann ist zu prüfen, ob Ansprüche geltend gemacht werden sollen und welche Erfolgsaussichten hierfür bestehen. Das Ganze sollte möglichst innerhalb weniger Tage geschehen, um im Zweifel eine zügige Weitervermietung ins Werk setzen zu können.
Zum Autor:
Rechtsanwalt Alexander Bredereck ist eine maßgebliche Stimme in der juristischen Landschaft und mit über 25 Jahren Erfahrung ein gefragter Experte in seinem Fach (Kündigungsschutz und Vertragsrecht). Bekannt durch TV-Präsenz und einen der größten Rechtskanäle für Arbeitnehmer auf YouTube, bringt der Fachanwalt für Arbeitsrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht seine Expertise in vielfältigen Formaten einem breiten Publikum näher. Ein Studium der Theaterwissenschaften und Publizistik runden das Profil vom „Fernsehanwalt“ stimmig ab.
Das Team in seiner Kanzlei Bredereck Willkomm Rechtsanwälte besteht aus hochspezialisierten Anwälten, darunter Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Spezialisten für Insolvenzangelegenheiten.
Diese breite Palette an Fachkompetenzen ermöglicht es, Mandanten in allen Facetten des Arbeits- und Mietrechts umfassend zu unterstützen und professionell zu begleiten. Zur Sicherstellung höchster Qualität werden kontinuierlich Fortbildungen der Bundesrechtsanwaltskammer wahrgenommen.
Kontaktdaten: Bredereck Willkomm Rechtsanwälte Dorfstrasse 71, 15345 Lichtenow E-Mail: berlin@recht-bw.de | Telefon: 030/4000 4999
