Mietminderung durch Schmutz und Unrat - wie stehen die Chancen?

Auch als Mieter muss man nicht alles dulden, wenn zum Beispiel übel riechende Abfallsäcke, vor der Wohnungstür des Nachbarn abgestellt werden oder sich Müllsäcke im Treppenhaus stapeln. Es gibt viele Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen.

Es ist auch nicht gerade erstrebenswert, wenn die Hausfassade mit Graffiti beschmiert ist oder die Nachbarin ständig ihre Tischdecke über den unteren Balkon ausschüttet, direkt auf den Frühstücksteller des Nachbarn.

Wenn es einmal passiert, ist ja nicht der Weltuntergang, wenn man jedoch beim Frühstücken den Schirm aufspannen muss, damit das Marmeladenbrötchen hinterher nicht aussieht wie ein Kornflakesbrötchen, dann ist hier eine Mietminderung mehr als angebracht, da man sich in seinem Wohn- und Lebensraum doch sehr eingeschränkt fühlt.

Was ist zumutbar, um eine Mietminderung zu rechtfertigen?

Es muss auf jeden Fall eine massive und [strong]dauerhafte Beeinträchtigung[/strong] durch Unrat und Schmutz vorliegen.

Voraussetzungen:

• Schmutz im Treppenhaus
• Taubendreck
• Schmutz und Dreck vom Nachbarbalkon
• Graffiti
• Schaben, Ratten und Ungeziefer
• Bauschmutz und Baustaub
• Vollgestellte Treppenhäuser mit Fahrrädern, Kinderwagen und sonstigen Dingen

Das alles sind wohnliche Beeinträchtigungen, bei dem der Mieter nicht ungestört und sauber in seiner Wohnung leben kann.

Abgestellte Dinge im Treppenhaus machen zwar nicht unbedingt Schmutz, stellen aber eine nicht zu unterschätzende Gefahr dar, wenn ein Mieter gerade bei älteren Menschen auf der Treppe stolpert und eventuell über ein Fahrrad stürzt.

Steht hier einmal beim Nachbarn der Müllsack vor der Tür, weil er gleich das Haus verlässt und dann den Müll mitnimmt oder durch eine Haussanierung vor dem Haus Bauschutt im Container lagert, handelt es sich hier nicht um eine dauerhafte Schmutzbelastung. In diesem Fall besteht noch kein Grund zu einer Mietminderung.

Nun ist nicht jeder Mieter gleich und so sind die Empfindungen auch durchaus unterschiedlich.

Das jedoch ist ebenso unwichtig wie eine Grippe im Sommer, denn rechtlich spielt die Empfindlichkeit des einzelnen Mieters keine Rolle. Die dafür zuständigen Gerichte orientieren sich an dem, was einem Durchschnittsmenschen zugemutet werden kann(BVerwG 4 BN).

Wichtig

Bei Vorkenntnis gibt es keine Mietminderung

Bezieht der Mieter eine Wohnung von der er weiß, dass es im Treppenhaus drunter und drüber geht und sich vor dem Haus oder im Hof der Müll oder Unrat stapelt und trotzdem die Wohnung bezieht, weil hier sehr wahrscheinlich die Miete den Zustand rechtfertigt, hat der Mieter später keinen Anspruch auf eine Mietminderung.

Die Möglichkeit einer Mietminderung besteht für den Mieter nur, wenn er sich beim Unterzeichnen des Mietvertrages das Recht zu einer Mietminderung laut § 536b vorbehält.

Vorgehensweise zum Erhalt einer Mietminderung

Wird der Mieter unzulässig in seiner Wohnatmosphäre durch Schmutz und Unrat dauerhaft gestört, ist eine Mietminderung durchaus denkbar. Fakt ist jedoch, dass der Mieter nicht einfach die Miete mindern darf.

Zuvor muss der Mieter die Belästigung in Form einer Mängelanzeige dem Vermieter mit einer angemessenen Frist anzeigen. Der Vermieter hat dann im Rahmen der Fristsetzung Zeit die Mängel zu beheben. Lässt der Vermieter die Frist fruchtlos verstreichen, hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung nach § 536c BGB.

Der Mieter kann die Mietminderung nicht mit einem Würfel bestimmen. Die Minderung muss in der Summe schon gerechtfertigt sein. Es gibt dazu keine Mietminderungsquote oder eine feste Leitlinie. Daher ist es sinnvoll, wenn sich der Mieter sicherheitshalber den Rat eines Anwalts einholt.

• Eine Übersicht, wie hoch die Mietminderung sein kann, gibt es online in der Mietminderungstabelle.

Muss der Mieter die Beeinträchtigung beweisen?

Handelt es sich bei der Wohnung oder Haus, um eine regelmäßige Beeinträchtigung, muss er hierfür keinen Beweis erbringen. Eine Beschreibung des Sachmangels reicht völlig aus. Darin gibt er zur Kenntnis, um welche Art Schmutz es sich handelt und wie lange und wie häufig die Belästigung auftritt (BGH VIII ZR 155/11).

Mietminderung durch Bauschmutz oder Baustaub?

Gerade bei Altbauten kommt es immer wieder zu Sanierungsmaßnahmen. Das kann im Haus, vor dem Haus oder im Hinterhof stattfinden.

In der Regel handelt es sich dann nicht gerade um kurzfristige Arbeiten. In diesem Fall lässt der daraus folgende Baustaub kaum zu, dass in der Zeit der Bautätigkeit die Fenster geöffnet sind, da der Dreck und Baustaub durch die Fenster in die Wohnung getragen wird.

Hier gestaltet sich das Recht des Mieters etwas anders! Ein Mietrechtsexperte sieht hier eine Mietminderung als eher unwahrscheinlich an, dass der Baustellenschmutz eine Minderung rechtfertigt, da es sich bei Staub um einen Alltagsgegenstand handelt.

Wenn überhaupt eine Minderung infrage kommt, dann höchstens wegen einer Lärmbelästung, welche durch die Sanierung hervorgerufen wird.

Handelt es sich jedoch um eine erhebliche Beeinträchtigung, ist unter Umständen für die Dauer der Sanierungsarbeiten eine Mietminderung möglich. Eine solche Mietminderung kann infrage kommen, wenn es sich um eine erhebliche Verschmutzung handelt und der Mieter die Wohnung über das Treppenhaus nur noch mit einem Mundschutz verlassen kann.

Ein weiterer Grund wäre, wenn der Mieter in der Zeit der Bautätigkeit alle Fenster geschlossen halten muss, damit die Sanierungsmaßnahmen nicht auch noch die Wohnung des Mieters erreichen.

Wohnen mehrere Mieter in einem Haus, besteht die Möglichkeit, dass es im Eingangsbereich und Treppenhaus schnell mal eng wird.

Der eine Nachbar stellt dort seinen Müll ab und der nächste Nachbar hat dort einen Schrank abgestellt oder alte Kartons.

Welches Recht hat hier der Mieter?

Von der Sache her gehört laut einem Mietrechtsexperten das Treppenhaus nicht zur Mietsache. Aus diesem Grund darf der Mieter das Treppenhaus nur dazu benutzen, um ungehindert in seine Wohnung zu gelangen.

Bei dem Treppenhaus handelt es sich um einen Fluchtweg und im Notfall ein Weg für die Feuerwehr und Polizei und muss daher freigehalten werden. Hier obliegt die Pflicht des ungehinderten Zugangs dem Vermieter.

Eine Mietminderung wegen Gerümpel und Schmutz im Treppenhaus ist wegen der Umstände nicht so einfach durchzusetzen.

Das Treppenhaus ist eine Gemeinschaftsfläche. Soll hier eine Mietminderung erfolgen, muss die Verschmutzung schon in großem Ausmaß vorhanden sein. Ist das der Fall liegt laut einem Rechtsanwalts eine Mietminderung von bis zu 10 Prozent drin.

Die Balkonnutzung

Der Balkon ist Teil der Mietwohnung, was so viel bedeutet: „Der Mieter darf den Balkon zum mietrechtlichen Gebrauch nutzen“.

Die Nutzung beinhaltet auch Grillen auf dem Balkon, sowie ausklopfen von Teppichen und Aufschütteln von Bettdecken und Tischdecken. Das haben verschiedene Gerichte so entschieden! Das Münchner Amtsgericht wertet Ausschütteln von Bettdecken zum Beispiel als einen normalen Mietgebrauch (AG München 424 C 28654/13).

Der Mieter muss jedoch dafür sorgen, dass die Wohnung beziehungsweise der Balkon daneben oder darunter nicht verschmutzt wird.

Hier gibt es jedoch auch Grenzen! Im Wohnverband müssen Mieter untereinander auf ihre Belange Rücksicht nehmen. Hilfreich ist hier eventuell auch der Blick in die Hausordnung, in der genau steht, was rechtmäßig Zulässig ist und was nicht.

Wenn der Nachbar aber alles andere als einsichtig ist und sogar obendrein noch gegen die Hausordnung verstößt, kann der Mieter in Form einer Mängelanzeige beim Vermieter eine Mietminderung einfordern.

In diesem Fall ist eine vertragsgemäße Balkonnutzung nicht möglich. Laut AG Frankfurt Az.33 C 1726/04-13 liegt hier eine Mietminderung von 2,5 Prozent im Bereich des Möglichen.

Mietminderung wegen durch Tauben verursachten Taubenkot

Taubendreck und Taubenkot als solches ist noch kein Grund zu einer Mietminderung. In jeder Stadt gehören die Tauben zum Stadtbild und müssen geduldet werden.

Laut einem Rechtsexperten kann hier eine Mietminderung nur erfolgen, wenn zum Beispiel der Nachbar die Tauben füttert und es dadurch zu einer erheblichen Beschmutzung des Balkons kommt.

Eine Verschmutzung die so nicht mehr vertretbar ist kann zu einer Mietminderung von 5 Prozent führen, Laut Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg, Az.40 a C2574/87).