Egal, ob Mietshaus oder eigene Immobilie, dieses Horror-Szenario möchte man sich gar nicht vorstellen. Aber ist fieser Gestank ein Grund zur Minderung der Miete? Diese Frage soll im Fokus stehen...
Es kann schon mal zum Himmel stinken...
Skandal! Es 'stinkt etwas zum Himmel', der Missstand muss beseitigt werden, aber greift auch eine Minderung von Miete?
Wenn es in einem Haus "müffelt" muss etwas getan werden, keine Frage. Egal, ob Müllgeruch, Essensmief oder Kippenqualm, unsere Rechtssprechung und die Mieter sind weit davon entfernt, jegliche Form von Gestank dulden zu müssen, und das ist gut so. Herrscht in einem Haus eine unzumutbare Geruchsbelästigung, kann unter Umständen die Miete gekürzt werden.
Wann greift eine Mietminderung wegen extremer Geruchsbelästigung?
Es soll ja Mieter geben, die sich geduldig in ihr Schicksal fügen, aber irgendwann hat jeder einmal die Nase gestrichen voll. Dann eben, wenn der Zigarettenqualm der rauchenden Nachbarn unaufhörlich die eigene Nase belästigt, oder die Geruchsentwicklung der Mülltonne, die unter dem heimischen Schlafzimmer steht, den ehelichen Frieden zu bedrohen scheint.
Irgendwann geht der sprichwörtliche Krug zu Boden, wenn die Belästigung ein Level erreicht, das als unzumutbar einzustufen ist. Wenn die besagte also Gefahr läuft, ein gewisses Maß zu überschreiten, hat der Mieter gute Chancen, dass ihm eine Minderung der Miete zusteht. Dennoch gilt es einige Aspekte zu beachten, wenn darauf bestanden wird...
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Geruchsbelästigung, ein hässliches Wort!
Geruchsbelästigung durch Dritte, Abfallgestank und ausufernder Müll, wenn einzelne Komponenten zur Dauerbelästigung führen, kann über eine Minderung der Miete nachgedacht werden. Dabei wird auch immer das Verhältnismäßigkeits-Prinzip zu Rate gezogen, denn, wenn es sich um den einmaligen Geruch von Schweißfüßen handelt, ist die Minderung fehl am Platze.
Das Gesetz, in dem es heißt, dass der Mieter dann die Miete kürzen darf, wenn die Geruchsbelästigung so übermäßig ist, dass er seine Wohnung nicht oder nur noch eingeschränkt nutzen kann, gibt hier die Vorgabe. Hier kommt der § 536 BGB zum Tragen, der in diesem Falle einen Mangel an der Wohnung attestiert. Dabei können mehrere Faktoren dafür verantwortlich sein, üble Gerüche als Mietmangel zu definieren.
Dieses sind Intensität, Häufigkeit sowie Dauer, wobei das persönliche Empfinden eines Menschen keine Rolle spielt. In diesem Kontext kommt dann eine Faustregel bei Geruchsbelästigung ins Spiel, denn Übliches ist oft zumutbar, ob es dem Mieter passt oder nicht. Deshalb sollte die erste Frage immer lauten: Haushaltsüblich oder nicht?
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...das ist die Frage!
Wie oft, kommt es auch hier auf die Details an, denn Gerüche, welche durch haushaltsübliche Tätigkeiten hervorgerufen werden, müssen durch den Mieter in der Regel geduldet werden. Anders verhält es sich bei haushaltsunüblichen Gerüchen, hier kann interveniert werden.
Ein gelungenes Beispiel hierfür ist tagtäglicher Zigarettenqualm, der als schon dauerhafte sowie massive Beeinträchtigung angesehen werden kann. Dieser Umstand kommt zum Tragen, wenn es dem Mieter nicht mehr möglich ist, richtig zu lüften, da die unangenehmen Gerüche sonst seine Wohnung einnehmen.
Doch Vorsicht, auch bei einer derartigen Geruchsbelästigung ist es dem Mieter nicht möglich, sofort die Miete zu minimieren. Zuerst steht er in der Pflicht, seinem Vermieter diese Gerüche als Mangel zu melden. Dieses Procedere regelt der § 536c des BGB. Von Seiten des Mieters muss eine Mängelanzeige geschrieben werden, in der explizit alles beschrieben wird. Anschließend wird dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung der unangenehmen Gerüche gesetzt. Erst nach fruchtlosem Ablauf der Frist ist der Mieter berechtigt, seine Miete zu mindern. Und nun wird es heikel, denn, wie viel Mietminderung als angemessen erscheint, regelt leider kein Gesetz, dennoch ist vom "Pie-mal-Daumen-Prinzip" entschieden abzuraten, besser ist, den Fachanwalt oder Mieter-Bund zu Rate zu ziehen.
Unangenehme Geruchsbelästigung - wo werden die Grenzen gezogen?
Was muss der "geruchsgeplagte" Mieter nun dulden und was nicht? Beißend, herb, faulig oder müffelnd, was darf es denn sein? Wenn diese Kategorien zutreffen, werden schlechte Gerüche als unzumutbar eingestuft, und der Mieter verfügt über Möglichkeiten, wie in nachfolgenden Beispielen dargestellt...
Der obligatorische Schlotraucher!
Jeder Mieter kennt sie, die netten Nachbarn, die es vorziehen auf dem heimischen Balkon ihrem Laster zu frönen. In Maßen ist Zigarettenrauch sicher kein Stein des Anstoßes, aber es kann zur nachbarschaftlichen Bewährungsprobe werden, wenn der Nachbar uneinsichtig ständig auf seinem Balkon raucht, der Mieter passionierter Nichtraucher ist und direkt darüber oder darunter wohnt.
In solch einem Fall steht es dem Mieter zu, rauchfreie Zeiten zu fordern, das heißt, beide müssen eine Zeitfenster-Regelung schaffen, denn das Prinzip der gegenseitigen Rücksichtnahme ist für beide Seiten bindend. Diese Vorgehensweise bestätigt der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil in puncto Rauchen in der Mietwohnung. Sollte sich der Nachbar, wider Erwarten, nicht an die Regelung halten, so kann eine Minderung der Miete die logische Schlussfolgerung sein.
Der unbelehrbare Kamikaze-Koch!
Sollte Küchen-Kunst zum Krampf avancieren, so hat auch der geplagte Mieter seine Rechte. Wenn der gesamte Sommer zur Dauer-Grillzeit erklärt wird, dann liegen unter Umständen die Nerven des Mieters blank. Das kann auch sein, wenn das Haus ständig nach angebranntem Essen riecht oder die mediterrane Note in Form von Knoblauch Überhand nimmt.
Eine Mehrzahl von Gerichten beurteilen das Kochen als "sozialadäquaten Vorgang".
Deshalb kommt es oft vor, dass Essensgerüche zugunsten des Kochs entschieden werden. Sogar bei gewöhnungsbedürftigen Zutaten wie Knoblauch etc. wird oft ein Auge zugedrückt, denn die Rechtsschwelle liegt sehr hoch. Einzig und allein die Gerüche, die von einem Gewerbebetrieb in unmittelbarer Nähe ausgehen, setzen andere Prioritäten. Deshalb sind an Gaststätten, Bäckereien oder Fleischereien andere Anforderungen zu stellen als an einen privaten Haushalt. Sollte nämlich der Gewerbebetrieb schon bei der Unterzeichnung des Mietvertrages gegenwärtig gewesen sein, dann muss der Mieter wohl oder übel mit dem Missstand leben. Diesen Umstand bekräftigt der § 536b des BGB.
Ein No-Go, der Duft von Vergänglichkeit!
Vorsicht, jetzt wird es wieder ein wenig ekelig. Es kann durchaus sein, dass sich die Gerüche des ungeduschten Nachbarn mit Urin und Schweiß verbinden. Wenn es ganz schlimm kommt, gesellt sich dazu noch der Geruch von Verwesung. Festzustellen ist, dass es sich in solch einem Fall um einen nicht haushaltsüblichen Geruch handelt, und es ist gut zu wissen, dass Gerüche, die auf mangelnde Hygiene zurückzuführen sind, durchaus einen Grund für eine Mietminderung darstellen.
Wenn es in diesem Kontext aber um die Höhe einer Minderung geht, so verhalten sich die Gerichte zurückhaltend. Selbst wenn Geruchsbelästigungen durch Hunde-Urin, extreme Körpergerüche oder sich zersetzenden Hausmüll entstehen, kann unter Umständen nur mit einer Minderung von höchstens zehn Prozent gerechnet werden. Auch sonstiger Unrat und Müll fällt in diese Kategorie, denn sollte ein Nachbar auf seinen Müll in der Wohnung bestehen, so dauert es nicht lange, dass auch der Mieter der Nebenwohnung daran teilhaben kann.
Aber auch hier ist das Recht auf der Mieterseite, wenn dieser den Mangel beim Vermieter anzeigt und dieser die Beseitigung vornehmen muss.
Das ist also alles so eine Sache mit dem Gestank und der Minderung von Miete. Egal, ob die genannten Gründe im Fokus stehen oder die Abgase von Dreckschleudern das Leben erschweren, in jedem Fall ist es nützlich, einen Fachanwalt oder den Mieter-Verein zu konsultieren, wenn es im nahen Umfeld nicht rund läuft. Hat der Mieter also die Nase gestrichen voll, dann wäre zu überlegen, welche Minderung der Miete angemessen erscheint. Die bessere Alternative wäre aber, ein gutes Einvernehmen herzustellen, damit es auch in Zukunft mit dem Nachbarn klappt, oder?...
