Gemieteter Garten - Was ist zu beachten?

Viele Menschen freuen sich sehnsüchtig auf den Frühling und den Beginn der Gartensaison. Dies gilt nicht nur für Eigentümer, sondern gleichermaßen für Wohnungsinhaber, zu deren Wohnung zusätzlich ein Areal im Außenbereich gehört. Jeder, der ein Haus oder eine Wohnung einschließlich Gartengrundstück gemietet hat, wird sich jetzt die Frage stellen, was er tun kann oder was er zu lassen hat.

Regelungen im Vertrag

Zunächst lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag, um zu prüfen, ob sich dort Regelungen zur Gartenpflege befinden. Existieren keine vertraglichen Vereinbarungen, ist es grundsätzliche Sache des Vermieters, die Außenanlage des Gebäudes zu pflegen. Allerdings ist er berechtigt, die dafür anfallenden Kosten als Betriebskosten umzulegen, sofern der Mietvertrag eine solche Kostenübernahme, beispielsweise unter Verweis auf die Betriebskostenverordnung, festlegt.

Befindet sich jedoch im Mietvertrag eine explizierte Regelung, die die Verpflichtung zur Gartenpflege beinhaltet, muss der Mieter die Pflege übernehmen. Enthält ein Mietvertrag konkrete Festlegungen, was durch eine Mietpartei im Rahmen der Gartenpflege alles zu tun ist, muss man sich daran halten. Dennoch muss die Mietpartei keine abgestorbenen Bäume oder Pflanzen auf seine eigenen Kosten ersetzen.

Schreibt ein Mietvertrag nur die allgemeine Gartenpflege fest, wird nach der derzeitigen Rechtsprechung davon lediglich die Durchführung einfacher Pflegetätigkeiten umfasst. Dabei handelt es sich um Arbeiten, die keine besondere Fachkenntnis erfordern und auch keinen außergewöhnlichen Zeit- und Kostenaufwand verursachen.

Laut Oberlandesgericht Düsseldorf umfassen diese Pflichten zum Beispiel das Rasen mähen, Unkraut jäten oder die Entfernung von Laub.

Spezielle Aufgaben, zu denen das Düngen von Pflanzen, das Nachsäen des Rasens, das Bescheiden von Sträuchern oder das Säubern eines Gartenteiches, gehören nicht dazu. Allerdings kann der Mieter Art und Umfang der Gartenarbeit selbst bestimmen. Er hat jedoch kein Weisungsrecht an einzelne Mietparteien, solange diese das Grundstück pflegen und keine Verwahrlosung des Gartens droht.

Gärten als Mietsache

Wird ein ganzes Einfamilienhaus angemietet, ist im Normalfall der dazugehörende Garten Teil der Mietsache. Dies gilt dann für das ganze Grundstück und nicht nur für einen Teil. Möchte der Vermieter ein Stück des Grundstücks selbst nutzen, muss dies gesondert im Mietvertrag vereinbart werden. Ein Gartenanteil kann ebenfalls nicht, wie zum Beispiel eine Garage, isoliert gekündigt werden, sondern ist immer fester Bestandteil der Mietsache.

Wird eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gemietet, bedeutet dies nicht automatisch, dass das gesamte Gartengrundstück mit vermietet wird. Wurde keine spezielle Vereinbarung getroffen, gilt im Zweifelsfall nur die jeweilige Wohnung als vermietet. Allerdings darf auch eine Nutzungsmöglichkeit des gesamten Grundstücks, auf dem sich das Mehrfamilienhaus befindet, niemanden ausschließen, da das Grundstück allen Mietern zur Verfügung stehen muss.

Gartengestaltung

Bei der Gartengestaltung hat der Haus- beziehungsweise Wohnungsmieter freie Gestaltungsmöglichkeiten. Er kann den Charakter des Grundstücks, wie zum Beispiel einen Ziergarten oder einen ökologischen Garten beliebig verändern und so bepflanzen, wie er es möchte.

Allerdings ist ihm nicht erlaubt, Büsche oder Bäume, die bereits durch den Vermieter angepflanzt wurden, auszureißen. Ebenso dürfen solche Gehölze ohne Mitwirkung des Vermieters nur angepflanzt werden, wenn der Einzelfall dies erlauben. Ausschlaggebend ist die Lage des Gartengrundstücks oder die sonst übliche Nutzung in dem Wohnviertel, in dem sich das Mietobjekt befindet. Wer ein Haus oder eine Wohnung gemietet hat, darf das Gartengrundstück in "üblicher Art und Weise" nutzen. Er darf jedoch keine gravierenden Eingriffe oder bauliche Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen.

Erlaubt ist, Blumen zu säen oder Pflanzen in einem üblichen Umfang zu setzen. Werden vom Vermieter vorgenommene Bepflanzungen in dessen Einverständnis verändert oder entfernt, wird dies bei einer "längeren Duldung" durch den Vermieter, als Einverständnis gewertet, sofern der Vermieter von diesen Tätigkeiten Kenntnis nehmen konnte.

Obliegt die Gartenpflege einer Mietperson und werden die dafür notwendigen Geräte, wie zum Beispiel ein Rasenmäher, nicht zur Verfügung gestellt, können die Mietparteien diese Gegenstände auf ihre eigenen Kosten anschaffen und sie instand halten. Werden solche Geräte vom Vermieter angeboten, müssen anfallende Reparaturen dennoch von den Mietparteien übernommen werden.

Fallen jedoch umfangreiche Arbeiten an, zu denen zum Beispiel das Fällen von Bäumen gehört, handelt es sich um Aufgaben, die der Vermieter zu erledigen hat.

Video: Renovieren Pflicht?

Gartenhaus

Umstritten ist, ob ein Gartenhaus auf dem Gartengrundstück erbaut werden darf. Bei der Errichtung eines Gartenhauses oder einer Hütte wird in der Regel von einer baulichen Veränderung der Gartenanlage ausgegangen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sogar Planierarbeiten für die Errichtung der Gartenhütte notwendig werden. Allerdings ist immer der Einzelfall entscheidend.

Gartenteich auf einem Mietgrundstück

Fraglich ist, ob die Anlage eines Gartenteiches zum allgemeinen Mietgebrauch gehört und von einem Vermieter zu dulden ist. Wird auf dem Gartengrundstück eines Reihenhauses ein Gartenteich errichtet, handelt es sich um einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, sofern der Mietvertrag keine Vorbehalte enthält und der Teich wieder bei Ende des Mietverhältnisses problemlos beseitigt werden kann.

Das Landgericht Lübeck hat dies in einer Entscheidung damit begründet, dass eine Anlage eines Teiches nicht durch den Mietvertrag untersagt wurde. Ebenso sei durch die Anlage des Teiches keine Beschädigung der Mietsache zu sehen, sondern nur eine vorübergehende Umgestaltung. Zu den Pflichten gehört bei Ende des Mietverhältnisses, den Teich zu beseitigen und das Gartengrundstück wieder in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.

Errichtung von Sichtschutzzäunen

Wird eine Gartenanlage um einen Sichtschutzzaun ergänzt, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die einer Zustimmung des Vermieters erforderlich macht. Handelt es sich um eine Wohnanlage mit Eigentumswohnungen, wird ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.

Abstellen eines Wohnwagens

Befindet sich auf einem Gartengrundstück ein abgestellter Wohnwagen, liegt weder eine Änderung der Mietsache noch eine bauliche Veränderung dar, da das Grundstück selbst durch die Aufstellung eines Gegenstandes nicht gravierend verändert wird. Ebenfalls ist ein Wohnwagen keine Einrichtung der Mietsache und darf auf einem Gartengrundstück abgestellt werden. Allerdings ist es möglich, dies in einem Mietvertrag zu untersagen.

Weitere Entfaltungs- und Gestaltungsmöglichkeiten bei einer Gartennutzung

Hat ein Gartengrundstück Obstbäume, die der Mietperson überlassen wurden, darf er auch das Obst ernten, sofern nichts Gegenteiliges vereinbart wurde. Ebenfalls gehört zu den zulässigen Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks, dass dort Kinder spielen oder Sandkasten beziehungsweise ein Planschbecken aufgestellt werden. Das Gleiche gilt für das Grillen auf einem Gartengrundstück. Solange Anwohner sich nicht gestört fühlen, ist dies erlaubt.