Verkauf als ganzes Objekt oder einzelne Wohnungen
Ein Vorteil beim Verkauf als ganzes Objekt liegt darin, dass der Verkauf im Normalfall schneller vorangeht und sich der Aufwand in Grenzen hält.
Der Verkauf von Eigentumswohnungen erzielt allerdings unter Umständen einen höheren Gewinn. Bei der Umwandlung von einem Mehrfamilienhaus gilt es jedoch einiges zu beachten.
Wenn für ein Mehrfamilienhaus Eigentumswohnungen vorgesehen sind, muss einiges beachtet werden. Dazu gehört unter anderem der Mehraufwand. Die Erstellung für eine Teilerklärung sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigungen nehmen Zeit in Anspruch und generieren finanziellen Aufwand.
Eine Umwandlung in Eigentumswohnung ist nur dann möglich, wenn die Wohnungen über einen eigenen Zugang verfügen und in sich abgeschlossen sind.
Zielgruppe beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Da auch ein Zweifamilienhaus als Mehrfamilienhaus bezeichnet werden kann, ist die Zielgruppe von Käufern sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich zu finden. In der Regel dienen die effektiven Mehrfamilienhäuser der Kapitalanlage.
Professionelle Anleger mit Erfahrung kennen die Risiken, welche ein Kauf mit sich bringen kann. Entsprechend detailliert fällt die Prüfung in Bezug auf den Zustand des Hauses sowie die Dokumentation aus.
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Dies ist einer von vielen Gründen, den Verkauf nicht in Eigenregie, sondern mit der Unterstützung eines Maklers durchzuführen. Wenn Antworten oder Erklärungen auf komplexe Fragen nicht professionell beantwortet werden können, kann dies ein Grund sein, dass Interessenten von einem Kauf absehen.
Vorkaufsrecht der Mieterschaft bei einem Verkauf
Der Mieter hat beim Verkauf des kompletten Mehrfamilienhauses kein Vorkaufsrecht. Erfolgt die Umwandlung von einem Mietshaus in Eigentumswohnungen, ergibt sich ein Erstverkauf. Bei bestehenden Mietverhältnissen kommt die gesetzliche Regelung nach § 577 BGB zum Tragen. Dies gilt auch im Fall eines Verkaufs an Familienangehörige des Vermieters.
Ermittlung eines angemessenen Preises für ein Mehrfamilienhaus
Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus gestaltet sich die Wertermittlung bei einem Mehrfamilienhaus aufwändiger. Das ist darin begründet, dass jede Wohnung einzeln auf den Zustand überprüft werden muss.
Der Verkehrswert ermittelt sich in der Regel über das Ertragswertverfahren. Hierbei wird zur Berechnung der zu erwartende Ertrag mit berücksichtigt. Bei der komplexen Berechnung müssen viele unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden.
Die wichtigsten Faktoren sind:
Jahresreinbetrag:
- Abzug der Kosten für die Bewirtschaftung und den Verwaltungskosten von der Jahresbruttomiete (Jahresrohbetrag)
Bodenwertverzinsung:
- Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins
Beide Werte sind bei der Wohngemeinde erhältlich.
Der Bodenwert berechnet sich mit dem Bodenrichtwert x Grundstücksfläche.
Vervielfältiger:
- Liegenschaftszins multipliziert mit der Restnutzungsdauer
Die Dauer der Restnutzung ergibt sich aus der Verordnung zur Immobilienwertermittlung.
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Gebäudeertragswert:
- Gebäudereinertrag multipliziert mit dem Vervielfältiger
Der Gebäudereinertrag berechnet sich mit dem Jahresreinertrag minus der Bodenwertverzinsung.
Ertragswert:
- Summe von Gebäudeertrags- und Bodenwert
Auswirkung der Vermietung auf Preis und Leerstand
Beim Verkauf ist eine hohe Mietauslastung von Vorteil, da der Aufwand für die Suche nach Mietern entfällt. Im Gegenzug sehen die Investoren unter Umständen den Leerstand als Pluspunkt, falls die Immobilie grundsaniert werden soll.
Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Eigenregie oder mit einem Makler
Mit Blick auf die beträchtliche Summe beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist die Unterstützung durch einen Makler lohnenswert. Die Inanspruchnahme eines erfahrenen Maklers spart Zeit und schont das Nervenkostüm.
Möglicherweise finden sich im Netzwerkpool bereits adäquate Käufer. Zudem kann sich der Zeitrahmen für den Verkauf verkürzen.
Weitere Vorteile eines Maklers sind die detaillierten und aktuellen Marktkenntnisse sowie die Koordinierung von Terminen für Besichtigungen. Zudem sind für einen erfolgreichen Verkauf ein professionelles Exposé sowie die Ausschreibung auf zielführenden Plattformen unumgänglich. Die Begleitung zu Notariatsterminen kann ebenfalls hilfreich sein.
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Den Vorteilen gegenüber steht der Nachteil der Kosten, der so gesehen keiner ist, da sich der finanzielle Aufwand in vielerlei Hinsicht lohnt.
Dieser kann unter Umständen bei einem Verkauf ohne Makler mit Fehlern durch Unwissenheit, begleitet von einem hohen Zeitaufwand, der nicht immer vereinbar ist, höher ausfallen.
Besichtigung mit Interessenten von vermieteten Wohnungen
Die Mieter sind verpflichtet, Besichtigungen in einem angemessenen Rahmen zuzulassen. Es gibt keine gesetzliche Regelung, jedoch muss Durchführung für den Mieter zeitlich zumutbar sein und die Privatsphäre respektiert werden.
Besichtigungstermine müssen dem Mieter frühzeitig kommuniziert werden. Bei Besichtigungen dürfen keine Schränke geöffnet oder Fotos ohne Einwilligung des Mieters gemacht werden.
Kosten beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer fallen zulasten des Käufers. Der Verkäufer muss mit folgenden Kosten rechnen:
- Kosten Energieausweis
- Kosten Grundbuchauszug
- Provision für den Makler
- Kosten Löschung der Grundschuld
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Wissenswert
- Der Energieausweis darf nicht älter als zehn Jahre, sein. Die Kosten hängen davon ab, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchs-Ausweis handelt.
- Die Kosten für den Makler können nicht dem Käufer auferlegt werden.
- Die Kosten für die Löschung der Grundschuld sind abhängig von der Höhe.
Vorfälligkeitsentschädigung
Ein allfälliges Darlehen auf der Immobilie kann vorzeitig gekündigt werden, jedoch verlangt die Bank in der Regel, aufgrund der entgangenen Gewinne, eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Kaufvertrag
Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt und beurkundet sein. Weitere notwendige Unterlagen für den Verkauf:
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Flurkartenauszug
- aktuelle Betriebskostenabrechnung
- aktuelle Grundsteuerbescheinigung
- Gebäudeversicherungsnachweis
- aktuelle Mietverträge
- Dokumentation der Haustechnik
Hinzu kommt die Bauakte, welche die Baugenehmigung, Grundrisse und Informationen zu geplanten oder durchgeführten Modernisierungen, Sanierungen sowie Um- und Anbauten dokumentiert.
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Steuerabgaben nach dem Hausverkauf
Der Verkäufer muss, je nach Konstellation Gewinn-, Gewerbe und/oder Spekulationssteuern zahlen.
War das Haus weniger als zehn Jahre im Besitz, muss eine Spekulationssteuer entrichtet werden.
Wenn ein Verkäufer im Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft und wiederverkauft hat, geht das Finanzamt in der Regel von einem Gewerbe aus.
Ein Handel mit Immobilien aus gewerblicher Sicht liegt auch dann vor, wenn diese Grenze unterschritten wird, das Gesamtbild jedoch ein gewerbliches Vorgehen von Transaktionen aufzeigt.
Was die Mieter nach dem Verkauf erwartet
Bei einem Verkauf gilt der Grundsatz, dass der Kauf die Miete nicht bricht. Damit laufen die Mietverträge ohne Veränderung weiter. Die Gründe für eine Kündigung bleiben ebenso bestehen.
Entstehen im Mehrfamilienhaus Eigentumswohnungen, gibt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Durch die Landesverordnung der Bundesländer kann sich die Frist bis zu zehn Jahre verlängern, sodass innerhalb dieser Frist lediglich eine außerdienstliche Kündigung möglich ist.
Bei einem Eigentümerwechsel sind Mieterhöhungen lediglich nach einer Modernisierung oder im gesetzlichen Rahmen möglich.
