Wer ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigt und gewissenhaft ausfüllt, steht am Ende auf der sicheren Seite. Denn streiten die Mieter und Vermieter über die Anzahl der überlassenen Wohnungsschlüssel, über Energiekosten oder Reparaturen, sind im Regelfall beide Parteien verantwortlich zu machen. Dies deshalb, da im Rahmen der Wohnungsübergabe kein Protokoll angefertigt wurde. Auch wenn das Protokoll nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, hilft es dennoch aufkommende Unklarheiten zu vermeiden.
Checkliste: Das Wohnungsübergabeprotokoll im Detail
- Zählerstände: Es sollten alle Zählerstände von Heizkörpern, Stromzählern sowie Wasseruhren dokumentiert werden
- Mängel: Liegen Mängel vor, müssen diese schriftlich (und idealerweise auch fotografisch) aufgenommen und einzeln beschrieben werden
- Schlüssel: Die Anzahl der Schlüssel sollte ebenfalls ins Protokoll aufgenommen werden
- Zustand der Wände: Ganz egal ob das Mauerwerk nur mit Farbe versehen ist oder eine Tapete die Wände verziert; der Zustand sollte (schriftlich und fotografisch) festgehalten werden
- Elektrische Geräte: Vor der Übergabe ist es ratsam, alle elektrischen Geräte, Wasserhähne, Leitungen sowie Heizkörper und mitunter auch die Spülung der Toilette zu überprüfen und festzuhalten, dass jene in einem funktionsfähigem Zustand übergeben wurden
- Sonstiges: Es sollten auch die Zustände der Fußböden, Fenster, Türen sowie Schlösser im Protokoll Erwähnung finden
Die richtige Protokollierung der Wohnungsübergabe
Der perfekte Zeitpunkt der Protokollierung ist dann gegeben, wenn der Ein- bzw. Auszug erfolgt. Die letzten Möbel wurden in den Transporter geladen - die Wohnung ist leer. In diesem Zustand erkennt man sehr wohl, ob etwaige Mängel oder Beschädigungen gegeben sind oder nicht. Ratsam wäre, wenn beide Parteien vor Ort sind und das Protokoll gemeinsam anfertigen. Verzichtet der neue Mieter auf diese Möglichkeit, sollte der Mieter dennoch ein Protokoll anlegen, damit er auf der sicheren Seite ist.
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Die Übergabe der Wohnung an den Nachmieter
Möchte der neue Mieter anwesend sein, sollte ein verbindlicher Termin vereinbart werden. Der Mieter sollte seinem Nachfolger die Wohnung im leeren Zustand zeigen, einen Rundgang absolvieren und gegebenenfalls auf alle wesentlichen Punkte hinweisen, welche auch dokumentiert werden.
Liegen keine Mängel vor, steht dem endgültigen Auszug aus der Wohnung nichts mehr im Weg. Sind ein paar leichte Mängel vorzufinden, so etwa geringe Kratzer am Boden oder mitunter auch kaum sichtbare Beschädigungen an den Wänden, kann sehr wohl argumentiert werden, dass es sich um normale Abnutzungserscheinungen handelt.
Im Regelfall sind geringe Beschädigungen kein Problem; dokumentiert sollten sie dennoch werden.
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Die Übergabe der Mietwohnung an die Hausverwaltung. Was ist zu beachten?
Der Tag der Übergabe ist gekommen. Ein verbindlicher Termin soll garantieren, dass der Nachmieter (oder auch der Verwalter des Hauses) anwesend ist. Der gemeinsame Rundgang ist besonders wichtig; schlussendlich geht es auch um die hinterlegte Mietkaution. Liegen keine Mängel vor bzw. wurden im Protokoll keine aufgenommen, kann die Auszahlung der Kaution vorgenommen werden. Mitunter kann noch ein kleiner Restbetrag - für noch ausstehende Betriebskosten - einbehalten werden. Auch dieser Aspekt sollte natürlich dokumentiert werden.
Die Vorbereitung der Wohnungsübergabe
Wer ein Protokoll anfertigen möchte, muss natürlich eine dementsprechende Vorlage besorgen. Ratsam ist es, wenn der Mieter vor der Übergabe ein wenig früher in der Wohnung ist und bereits alle Punkte im Vorfeld überprüft. Einerseits kann der Mieter dahingehend überprüfen, ob die Wohnung wirklich leer ist, ob alle Fenster verschlossen wurden, ob die Wohnung sauber ist und ob alle Wasser- oder Gashähne auch tatsächlich fest zugedreht wurden. Entspricht alles seiner Richtigkeit und Ordnung, kann das Namensschild an der Tür sowie auf dem Briefkasten entfernt werden. Findet der Termin erst am späten Nachmittag oder am Abend statt, ist es ratsam, wenn zumindest noch ein paar Lampen vorhanden sind, sodass genügend Licht in der Wohnung ist. Besser ist es jedoch, wenn derartige Termine bei natürlichem Licht stattfinden.
Was ist bei Auszug zu beachten?
Damit keine Probleme entstehen, sollten im Vorfeld in paar Informationen eingeholt werden. Schlussendlich kann der Mieter nicht einfach die Wohnung verlassen, sondern muss - auch nach den Bestimmungen des Mietvertrages - verschiedene Kriterien erfüllen. Dazu zählen im Regelfall das Streichen der Wände und Decken, der Fußböden, der Heizungsrohre sowie Heizkörper, der Innen- sowie Außentüren, der Fenster, der Leitungen, welche über Putz liegen sowie das Verschließen der Dübel- und Bohrlöcher. Die Farbauswahl sollte neutral sein; mitunter kann im Vertrag geregelt sein, dass die Wohnung "in weißer Farbe" ausgemalt werden muss. Mitunter kann aber auch erwähnt werden, dass die Wohnung in ihrem "ursprünglichen Zustand" versetzt werden soll. Hier ist es ratsam in das damalige Protokoll zu blicken und die Farbe der Wände bzw. Türen zu überprüfen, wenn in der Zwischenzeit mit einer anderen Farbe ausgemalt wurde. Es kommt aber auch immer wieder vor, dass spezielle Arbeiten verlangt werden oder als Bedingung gelten - folgende Tätigkeiten gehören definitiv nicht dazu und müssen vom Mieter nicht durchgeführt werden: Das Abschleifen und Versiegeln des Bodens, das Abschleifen sowie Grundieren und Lackieren von Wandschränken oder Türen, Fenstern, das Erneuern von Teppichböden, die Reparatur der Fensterverkittung, das Renovieren von etwaigen Kellerräumen, das Streichen der Nutz- oder Gemeinschaftsflächen oder auch die Beseitigung von Schäden, die bereits vor dem Einzug vorhanden waren bzw. dahingehend dokumentiert wurden, dass sie nicht vom Mieter stammen.
Welche Vorteile bringt ein Übergabeprotokoll bei Wohnungsauszug mit sich?
Fakt ist: Wer den Zustand protokolliert, kann sich viel Ärger ersparen. Natürlich können immer wieder Mängel übersehen werden; wer sie entdeckt bzw. dokumentiert, kann natürlich auch nachträglich die Beseitigung verlangen. Wichtig ist, dass das Protokoll ordentlich und gewissenhaft aufgenommen wurde.
Doch was passiert, wenn der neue Mieter eingezogen ist und Mängel entdeckt werden, die zuvor nicht sichtbar werden? Auch wenn jene Mängel nicht im Protokoll aufgeführt wurden, kann der neue Mieter sehr wohl diese - wenn es sich um gravierende Mängel handelt - vom Vermieter beheben lassen. Vor allem defekte Heizungen, nicht mehr funktionierende Leitungen oder Schimmelbefall sind klassische Mängel, die immer wieder auftreten, nachdem die Wohnung übergeben und das Protokoll angefertigt wurde. Tatsache ist, dass der Vermieter diese Mängel natürlich beheben lassen muss.
Er ist sehr wohl gesetzlich dazu verpflichtet, dass er die Wohnung im vertragsmäßigen Zustand weitergibt und dementsprechend auch so halten kann. Gebrochene Fliesen, ein zerkratzter Fußboden - das sind sehr wohl kleine Mängel, die aber vom Mieter geduldet bzw. akzeptiert werden müssen, sofern jene nicht im Protokoll aufgelistet wurden.
Das Protokoll und der Hauskauf
Es muss nicht immer nur die Wohnungsübergabe sein; auch wenn ein Haus verkauft oder gekauft wird, spielt das Protokoll eine wesentliche Rolle. Die Übergabe des Hauses findet im Regelfall dann statt, wenn der Kaufpreis entrichtet wurde - also nach Vertragsabschluss. Wichtig ist, dass schon im Vorfeld alle Mängel dokumentiert wurden bzw. auch die Anzahl der Schlüssel, alle Zählerstände und sonstige Aspekte dokumentiert wurden, damit am Ende keine strittigen Situationen folgen können. Wer zudem ein Haus kauft oder verkauft, sollte auch Garantiebelege, etwaige Lieferscheine oder auch Rechnungen beilegen; jene Beilagen können im Rahmen der Wohnungsübergabe entfallen.
Was ist bei Auszug zu beachten? Das Fazit
Wichtig ist, dass - ganz egal, ob die Wohnung neu vermietet oder der Hausverwaltung übergeben wird - ein Protokoll angefertigt wird, in welchem alle Mängel und Schäden, aber auch alle Zustände des Objektes angeführt werden. Nur so befinden sich beide Parteien auf der sicheren Seite!
