Nachweismakler oder Vermittlungsmakler? Wie Sie mit dem richtigen Makler sparen.

Makler gibt es wie Sand am Meer. Vielfältig erscheint auch ihr Leistungsspektrum. Doch welcher Makler liefert das bessere Preis- / Leistungsverhältnis für seine Dienstleistungen und worin besteht der Unterschied zwischen einem Nachweismaklerund einem Vermittlungsmakler.

Jeder Makler ist anders, denn es handelt sich bei diesem Terminus lediglich um einen Sammelbegriff. Abhängig von den angebotenen Dienstleistungen variiert auch der Mäklerlohn hat die Beauftragung erhebliche Folgen auf seinen Provisionsanspruch.

Der Gesetzgeber unterscheidet nach §652 BGB beim Entstehen eines Lohnanspruchs eines Makler gegenüber dem Eigentümer, zwischen dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags und der Vermittlung. In beiden Fällen wird der Lohn, jedoch, erst nach erfolgreicher Unterzeichnung des Miet- oder Kaufvertrags dem Makler geschuldet, und nur dann, wenn der Makler tatsächlich den Hauptvertrag infolge der Vermittlung erwirkt hat.

Der "Nachweis" gilt nach erfolgreichem Vertragsabschluss erbracht. Dies bestätigte das Amtsgericht Lörrach im unveröffentlichten Urteil vom 22.08.2000 (Az.: 1C 861/00). So ist der Inhalt der Anzeige nicht von unmittelbarer Bedeutung und Entscheidend ist die Annahme des Maklerangebotes durch den Mietinteressenten oder den potentiellen Käufer. Eine Vermittlungsgebühr vor Vertragsabschluss ist somit ausgeschlossen. Auch in der Berufungsinstanz am LG Freiburg Br. wurde das Urteil bestätigt.

Wann löhnt der Nachweismakler?

Dieser Immobilienmakler verpflichtet sich meist unter Vertrag, seinem Kunden, Interessenten zu bennenen und die Möglichkeiten zum Vertragsschluss nachzuweisen. Hierbei wird das Objekt, der Name und die Anschrift der beiden Vertragspartner geschuldet. Fachkunde zum Objekt wird hier nicht vorausgesetzt. Eine echte Dienstleistung ist die Leistung dieser Art von Immobilienmaklers also daher nicht.

Der Anspruch auf Vergütung jedoch erfolgt, wie bereits beschrieben, nach erfolgreichem Vertragsabschluss. Das Benennen einer konkret zum Kauf entschlossenen Person ist hierbei nicht notwendig. Die Leistung des Maklers begrenzt sich hier, ausschließlich auf die Bereitstellung des Kundenkontaktes, jedoch nicht auf tatsächliche Verhandlungsführung mit dem potentiellen Vertragspartner. 

Ein Interesse des Käufers, bzw. Mieters genügt. Aufwendungen sollen, laut Gesetzgeber nur ersetzt werden, wenn dies vereinbart ist, auch, wenn ein Vertrag nicht zustande kommen sollte. Viele Maklerkunden sind von diesem recht engen Leistungsspektrum enttäuscht, da sie in der Regel von ihrem Makler mehr erwarten.

Fragen Sie Ihren Makler bei Abschluss Ihres Maklervertrages daher immer, welche Leistungen er offeriert.

Achten Sie zugleich auf die Vertragsbedingungen. Hier ist es sehr leicht wegen Vorkenntnisaufwand, die Provisionsausschüttung zu verweigern. Sind jedoch Vermittlungsleistungen bereits erfolgt, muss der Kunde zahlen. So ist der Provisionsanspruch auch verwirkt, wenn der Makler schwere Vertragsverletzungen begeht (OLG-Frankfurt,Az.:15U137/07). Scheuen Sie es daher nicht, den Vertrag gründlich unter die Lupe zu nehmen, bevor Sie selbigen unterschreiben. 

Der Vermittlungsmakler als Allrounder

Dieser Allround-Immobilienmakler ist unter Eigentümern besonders bekannt und wird als Standarddienstleistung wahrgenommen. Daher kommt es oft zu Missverständnissen über die geschuldete Leistung, vor allem, weil im Gegensatz zum Erstgenannten, der Vermittlungsmakler die Vermittlung als solche schuldet. Hier geht der Makler einen Vertrag mit dem Eigentümer ein, dem auch die aktive Vermittlung als Dienstleistung zu Grunde liegt. Selbiger ermöglicht Interessenten in konkrete Verhandlungen zu treten, er weist den Kunden auf Vorzüge des Objekts hin und erteilt Vorschläge zur Vertrags- und Preisgestaltung.

Bei Erfolg, dies bedeutet, nach Hauptvertragsschluss, hat der Makler einen Anpruch auf Courtage entsprechend der Leistung, die er erbracht hat. Nach einer Entscheidung des OLG Hamburgs (NJW-RR 2003, 487) greift bei diesem Makler der Vorkenntnisaufwand nicht, da der Makler zusätzlich zur Bereitstellung eines Kontakts, auch als Mediator der Parteien handelt um einen Vertragsschluss zu erwirken und dies seine Hauptdienstleistung darstellt. 

Einen Sonderfall stellt das Portal iMakler vor, welches zum Festpreis von 1000 € bundesweit vermittelt, Informationsleistungen anbietet, die von den meisten Käufern und Verkäufern verlangt sind. Die Zahlung der Courtage ist auch hier an den Erfolg geknüpft.

Fazit

Es ist äußerst wichtig, dass Sie beim Unterschreiben Ihres Maklervertrags auf die Beauftragungsgrundlage achten. Wer eine kompetente und ausgiebige Beratung wünscht, sollte sich auf jeden Fall, den Zweitgenannten, zu beauftragen. Sein Aufgabenspektrum umfasst einen deutlich größeren Rahmen und enthält auch die Mediation. Dieser Makler gilt somit als Allrounder.

Sind Sie an einer eingeschränkten, schlichten, doch dennoch preisgünstigen Maklerdienstleistung interessiert, sollte man seinen Vergleich auf den Erstgenannten legen. Beachten Sie, dass der Makler seinen Anspruch auf den Mäklerlohn verliert, sollte er für beide Seiten gleichzeitig tätig gewesen sein (§654 BGB). Zudem gilt, ist die Höhe der Vergütung nicht festgelegt, ist eine Stundenpauschale zu entrichten. Die Richtlinien zu Mäklerverträgen finden Sie in den §§ 652 bis 655 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in Deutschland. Das österreichische Analog zu diesen Gesetzen findet sich in §§ 93 bis 104 des österreichischen Handelsgesetzbuchs.