Immobilie verkaufen oder vermieten

Das können private Gründe sein wie Fragen der Altersvorsorge, Erbschaftsangelegenheiten oder ein Umzug wegen Wechsel des Arbeitsplatzes, aber auch äußere Umstände wie Schwankungen des Immobilienmarktes oder Finanzkrisen.

Gerade in Zeiten des Immobilienbooms erscheint ein Verkauf sehr verlockend. Hohe Gewinne winken, wenn zum richtigen Zeitpunkt verkauft wird. Ebenso kann eine Wohnung in Top-Lage aber auch hohe Mieteinnahmen bescheren – und damit weit mehr Rendite erzielen als eine klassische Geldanlage.

Um zu einer Entscheidung zu kommen, sind einige Punkte zu beachten.

Verkaufen oder vermieten - Pro und Contra

• die Vermietung

Durch eine Vermietung bleibt das Gebäude im eigenen Besitz - und kann später als inflationsbeständige Altersvorsorge dienen. Eine bestehende Hypothek lässt sich durch die Mieteinnahmen abtragen. Ist das Objekt schuldenfrei, kann ein gutes, zweites Einkommen erzielt werden. Je nach Größe und Wert des vermieteten Eigentums können die Mieteinnahmen sogar zu einem großen Teil oder komplett den Lebensunterhalt abdecken.

Auf der anderen Seite sind die laufenden Kosten in Betracht zu ziehen. Grundsteuer, Hausversicherungen und Kosten für Müll- und Abwasserbeseitigung gehen zu Lasten des Hausbesitzers.

Die Wartung, Instandhaltung und Reparatur von Sanitär- und Heizungsanlagen kann größere Summen kosten. Ältere Gebäude sind in stärkerem Umfang von solchen Maßnahmen betroffen.

Auch neue Vorschriften bezüglich Energieeffizienz und Sicherheit können umfangreichere Investitionen nötig machen, die nicht immer auf die Mieter umgelegt werden können.

Auf der anderen Seite kann die Vermietung steuerliche Vorteile bringen, denn die eingesetzten Kosten senken wiederum die steuerliche Last. 

Mit dem richtigen und zuverlässigen Mieter kann eine dauerhafte Vermietung die beste Lösung sein.

Jedoch kann man sich nie sicher sein, ob die betreffende Person auch solvent bleibt, weil sie beispielsweise arbeitslos wird und die Miete nicht mehr regelmäßig und in voller Höhe zahlen kann. Ebenso kommt es immer darauf an, wie die Wohnung während der Mietzeit behandelt wird.

Schon schlechtes Lüften kann zu Schäden im Mauerwerk durch Feuchtigkeit führen.

Nicht durchgeführte, vorgeschriebene Schönheitsreparaturen können die Substanz deutlich beeinträchtigen.

Es kann sehr teuer werden, wenn man nach dem Auszug erst einmal umfangreich renovieren muss.

In diesem Fall hat man nicht nur die zusätzlichen Kosten zu tragen, es entstehen auch Verluste durch den Ausfall der Mieteinnahmen im Zeitraum der anstehenden Arbeiten. Auch Kosten für den Anwalt, wenn man die Mieter aus der Wohnung klagen muss oder die Folgen von Mietnomadentum sind nicht zu unterschätzen.

Gerade wenn noch ein Darlehen abgetragen werden muss, kann der Besitzer durch solch eine Situation schnell in die roten Zahlen geraten.

• der Verkauf

Wenn die Preise für das Eigentum steigen, wie es gerade bei Objekten in guter Lage der Fall ist, kann über einen Verkauf nachgedacht werden.

Schließlich weiß keiner, wie lange der Boom anhält und es kann ein einmaliger, hoher Gewinn erzielt werden.

Ein Verkauf kann auch sinnvoll sein, wenn abzusehen ist, dass es in der Gegend in Zukunft zu einem Wertverfall kommen wird - beispielsweise in ländlichen Gegenden, aus denen viele junge Leute abwandern, oder in Vororten mit schlechter Infrastruktur.

Vermietete Objekte sollten allerdings länger als 10 Jahre im Besitz des Verkäufers sein, da sonst hohe Steuern auf die erzielte Summe gezahlt werden müssen. Dies ist nicht der Fall, wenn es sich um eigengenutzten Wohnraum handelt. Ebenso ist zu bedenken, wie der Verkaufserlös wieder angelegt werden soll. Klassische Anlageformen bieten wenig Rendite. Es kann aber interessant sein, wieder in neues Wohneigentum zu investieren.

Manchmal kann der Verkauf von Eigentum auch eher unfreiwillig nötig sein. Scheidung, Jobwechsel oder Familienplanung können eine Veränderung erfordern, die oftmals schnell durchgeführt werden muss.

gilt es, mit Bedacht zu handeln, wenn das Eigenheim nicht unter Wert den Besitzer wechseln soll. Will man durch einen Verkauf sein Darlehen bei der Bank vorzeitig tilgen, verdient die Bank bei der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung mit. Fragen Sie hierzu unsere geprüften Immobilienmakler.

Die Entscheidung ist gefallen - was muss beim Verkauf beachtet werden?

Ein Hausverkauf muss gut geplant werden. Zuerst einmal sollte sich der Verkäufer über den realen Wert seines Eigentums im Klaren sein. Zum Vergleich können ähnliche Objekte, die in Immobilienportalen online oder in der örtlichen Tageszeitung angeboten werden, herangezogen werden. Ebenso kann ein Gutachter beauftragt werden. Besonders beachtet werden sollte dabei die Lage - nach Region, Stadtteil und Umgebung. Auch zukünftige städtische Bauvorhaben in relevanter Nähe müssen - wenn bekannt - in die Einschätzung einbezogen werden.

Zum Beispiel kann der geplante Bau einer Autobahn in der näheren Umgebung zu einem rapiden Wertverlust des bis dahin ruhig gelegenen Anwesens führen. Eine Maßnahme zur Verkehrsberuhigung durch die Stadt hingegen wird den Wert erhöhen.

Für den potentiellen Käufer macht es auch einen Unterschied, ob das Haus zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet ist. Je nach Lage kann sich dies entweder vorteilhaft oder preismindernd auswirken.

In besseren Gegenden sind bestehende Vermietungen oft ein Verkaufshindernis, da der Käufer erst einmal nicht die Wahl hat, ob er selber einziehen kann.

In schlechteren Lagen kann es jedoch von Vorteil sein, wenn bereits Mieter vorhanden sind, vor allem, wenn das Haus als Investitionsobjekt genutzt werden soll. 
 

Privat verkaufen oder einen Makler beauftragen?

Ist die Entscheidung gefallen, ist nun zu überlegen, ob der Verkauf von privat zu privat durchgeführt werden soll oder ob eine professionelle Maklerfirma damit beauftragt wird.

Schließlich soll der maximale Gewinn erzielt werden. 

• Von privat zu privat - was zu beachten ist

Die Immobilie mit dem gewünschten Preis einfach mal in die Zeitung setzen - auf diese Idee kommt mancher verkaufswillige Hausbesitzer. Schließlich kennt er sein Objekt von Grund auf und weiß, was er im Laufe der Zeit investiert hat. Wenn dann noch die Maklerprovision eingespart werden kann, erscheint diese Vorgehensweise Gewinn versprechend.

Ein privater Haus- oder Wohnungsverkauf verlangt dem Eigentümer jedoch einiges ab. Es gilt zunächst einmal, den nötigen, sachlichen Abstand zum Objekt einzuhalten. Persönliche Befindlichkeiten sollten keinen Einfluss auf den Verkaufsprozess haben.

Auf der anderen Seite soll der Käufer aber auch psychologisch geschickt überzeugt werden - denn letztendlich kommt ein Großteil von Immobiliengeschäften aufgrund von intuitiven Entscheidungen zustande. Damit der erste Kontakt zum Käufer hergestellt werden kann, muss die Immobilie - ob im Internet oder per Portfolio - überzeugend präsentiert werden. Schließlich sollte bei der Besichtigung darauf geachtet werden, dass das Objekt im besten Licht präsentiert wird.

Ein einladendes Äußeres, eine gepflegte und saubere Inneneinrichtung sowie eine aufgeräumte Umgebung können sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Es kann sich auszahlen, vor der Besichtigung auffällige Schäden zu beheben und sichtbare Details zu reparieren.

Kommt es schließlich zur ernsthaften Kaufverhandlung und zu detaillierten Fragen seitens des Käufers, müssen alle wichtigen Fakten parat sein.

Im weiteren Verlauf sollten sämtliche Unterlagen korrekt vorgelegt werden. Papiere wie Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis etc. müssen bereit liegen oder bei den zuständigen Behörden beantragt oder angefordert werden. Auch die finale Verkaufsabwicklung und der Umgang mit Notar, Banken und Behörden erfordern viel Zeit und ein umfangreiches Wissen. Fehler bei Kaufvertragserstellung und Beurkundung können zu unangenehmen, rechtlichen Konsequenzen führen.

Geprüfte Immobilienmakler von IHR-MAKLERVERGLEICH sind gegen eine Falschberatung durch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung geschützt. Anders als bei einem privaten Verkauf haften nicht Sie, sondern der Makler.

• Der Immobilienmakler - professionelle Betreuung für Verkäufer und Käufer

Ein qualifizierter Immobilienmakler betreut den Verkauf von Anfang bis Ende und bleibt auch nach dem erfolgreichen Vertragsabschluß für beide Parteien ein wichtiger Ansprechpartner. Schon bei der Einschätzung des Hauses gemäß Alter, Lage und Zustand kann der Makler schnell einen realistischen Kaufpreis ermitteln und weiß, welche Zielgruppe in seinem Kundenstamm für das Objekt in Frage kommt. So werden unnötige Besichtigungstermine vermieden.

Durch professionelle Vermarktung in Online- oder Printmedien werden weitere potentielle Käufer erreicht. Bei der Besichtigung selbst weiß der Makler genau, wie er die Vorzüge eines Kaufobjektes am besten hervorhebt. Er spricht die Gefühle des potentiellen Käufers an und kann wichtige Tipps geben, wie die vorhandenen Strukturen individuell an die Bedürfnisse des zukünftigen Besitzers angepasst werden können.

Ob Mauerdurchbruch oder die Entfernung einer Wand - der Makler weiß in der Regel, ob es sich um tragende Bestandteile handelt oder nicht.

In seinem Netzwerk befinden sich Architekten, Statiker und andere Fachleute, die bei Bedarf zu Rate gezogen werden können.

Der Makler übernimmt auch den oft schwierigen Umgang mit Ämtern und Behörden und weiß, wo wichtige Unterlagen und Papiere beantragt werden müssen.

Schließlich muss er auch über die Bonität des Käufers Informationen einholen, um unangenehme Überraschungen bei der Zahlung zu vermeiden.

Bei der Vertragsgestaltung und Beurkundung arbeiten Makler eng mit Notaren und Rechtsanwälten zusammen, um alles für den Verkäufer rechtssicher abzuwickeln. Über juristische Fallstricke wissen Makler gut Bescheid.

Zum Beispiel dürfen eventuelle Schäden am Objekt, die zum Zeitpunkt des Verkaufes bekannt sind, nicht verschwiegen werden. Das Gleiche gilt für den Verdacht auf Schadstoffbelastung. Sonst können rechtliche Schritte seitens des Käufers noch nach dem Abschluss drohen. 

Was macht einen guten Makler aus?

Wenn die Entscheidung getroffen ist, einen Makler mit dem Hausverkauf zu beauftragen, kommt natürlich nur der Beste in Frage.

Vorteile sind langjährige Erfahrung, die Mitgliedschaft in einem Maklerverbund und gute Referenzen.

Regional tätige Makler wissen meist mehr über die örtliche Situation auf dem Immobilienmarkt und kennen ortsspezifische Details als bundesweit tätige Firmen. Ein eigenes Büro vor Ort erleichtert die Kommunikation.

Ein guter Makler nimmt sich Zeit für den Kunden und schaut sich das Objekt und Grundstück gründlich an. Bevor er den Verkaufswert angibt, wird er zunächst alle wichtigen Fakten bewerten und die nötigen Unterlagen zur Einsicht anfordern.

Ein Portfolio wird erstellt, das alle nötigen Informationen für den potentiellen Kunden sowie professionelle und aussagekräftigende Fotos enthält. Während des Verkaufsprozesses hält der Makler den Kunden über alle Schritte auf dem Laufenden und erklärt seine Vorgehensweise. Besichtigungstermine werden möglichst dem Zeitplan des Kunden angepasst und rechtzeitig abgestimmt. Der Kunde soll sich vor, während und nach dem Verkauf rundum gut beraten und betreut fühlen. Bei Vergleich und Bewertung des richtigen Maklers kann es helfen, ein Vergleichsportal zu Rate zu ziehen. Hier kann man eine erste Auswahl treffen und den zu den eigenen Vorgaben passenden Fachmann finden.