Vom Grundsatz her handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag. In diesem verpflichtet sich der Auftraggeber dem Immobilienmakler für die Vertragsvermittlung oder für den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss den Maklerlohn zu zahlen.
Im Immobiliensektor wird zwischen dem Immobilienmaklervertrag für einen Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie und der Anmietung bzw. Vermietung einer Immobilie unterschieden. Rechtlich gesehen gibt es die Möglichkeit mehr als nur einen Makler zu beauftragen. Es handelt sich dann aber nicht um einen Vertrag, sondern lediglich um eine Erlaubnis in formloser, mündlicher oder schriftlicher Form. Dem Verkäufer steht weiterhin die Option offen, nach einem geeigneten Verkäufer zu schauen. Die Maklerprovision muss nicht gezahlt werden, wenn der bisherige Immobilienbesitzer selber einen Käufer gefunden hat. Diese formlose Zusammenarbeit ist aber leider in vielen Fällen mit wenig Engagement des Immobilienmaklers verbunden. Dies ist deshalb so, weil die meisten Immobilienmakler davon ausgehen, mit einer solchen "Vertragsform" nur schwer eine Provision erzielen zu können.
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Makler finden
Unterschieden wird zwischen dem
- einfachen Maklerauftrag
- Makleralleinauftrag
- qualifizierten Makleralleinauftrag
Bevor ein Maklerauftrag erteilt wird, sollte genau überlegt werden, welche Vertragsart auf die individuelle Situation bezogen die richtige ist. Um diese Überlegung und Entscheidung zu erleichtern, sind folgend die wichtigsten Kriterien der drei Vertragsarten zusammengefasst. Dabei werden auch die Themen Maklerbindung und Maklerprovision berücksichtigt.
VIDEO: EU-Verbraucherschutz - Maklervertrag - Widerrufsrecht
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Der einfache Maklerauftrag
Diese einfache Auftragserteilung berechtigt den Makler formlos in mündlicher oder schriftlicher Form zum Immobilienverkauf. Der Verkäufer behält weiterhin das Recht, seine Immobilie auch selber zu verkaufen oder andere Makler mit der gleichen Auftragsform zu beauftragen. Bei einem Verkauf durch den Verkäufer erlischt der Provisionsanspruch des Maklers.
Der Alleinauftrag
Dieser kann in zweierlei Form geschlossen werden; als einfacher und qualifizierter Maklervertrag.
Diese Vertragsform wird wesentlich häufiger geschlossen, und zwar schriftlich. Er verpflichtet den Makler, für den Haus- oder Wohnungsverkauf aktiv zu werden. Eine Verkaufsverpflichtung für den Verkäufer besteht nicht. Also keine Angst, wenn der Käufer nicht den eigenen Vorstellungen entspricht.
Der einfache Alleinvertrag
Bei dieser Auftragsart, häufig auch einfacher Alleinvertrag genannt, verzichtet der Immobilienbesitzer auf die Beauftragung anderer Makler. Allerdings besteht für den Verkäufer die Möglichkeit, seine Immobilie selber zu verkaufen. Die Fälligkeit einer Maklerprovison besteht in diesem Fall nicht. Dieses Risiko versuchen Makler verständlicherweise mit einem qualifizierten Alleinauftrag auszuschließen, um am Ende nicht mit leeren Händen da zu stehen.
Der qualifizierte Alleinvertrag
Bei Abschluss dieser Vertragsform, auch qualifizierter Alleinauftrag genannt, erhält der Makler immer eine Provision. Deshalb ist die Alleinvermarktung auch der Makler liebstes Kind. Mit Vertragsabschluss tritt der Verkäufer von seinem Recht zurück, die Immobilie selber zu verkaufen oder andere Immobilienmakler zu beauftragen. Wird dem Verkäufer ein Kaufinteressent bekannt, hat er auf den Makler zu verweisen. Kommt durch den Verkäufer dennoch eine Veräußerung der Immobilie zustande, hat der Makler Anrecht auf Schadensersatz in Höhe der zuvor vereinbarten Provision. Wichtige Faktoren, die im Rahmen einer Alleinvermarktung beachtet werden müssen.
Zu Beginn der Zusammenarbeit mit einem Makler ist es meistens sinnvoll, erst einmal einen einfachen Alleinauftrag zu erteilen. Lehnt der Makler diese Form der Zusammenarbeit ab, besteht abschließend nur noch die Möglichkeit der Selbstvermarktung oder die Erteilung eines qualifizierten Alleinauftrages.
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Die Bindung an den Vertrag; was ist zu beachten
Diese ist zunächst von der Vertragsart und Laufzeit abhängig. Am besten ist meist eine Laufzeit von 4 bis 6 Monate, manchmal auch von 6 bis 8 Monaten. Länger ist nicht zu empfehlen. Genauso ist von einer automatischen Vertragsverlängerung abzuraten. Es besteht ja jederzeit die Möglichkeit der Vertragsverlängerung. Ein unbefristeter Vertrag kann vom Verkäufer jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.
Auch nach Beendigung der Vertragslaufzeit besteht eine Bindung zwischen Makler und Verkäufer. Dies ist wichtig zu wissen, falls ein ehemaliger Interessent den Verkäufer kontaktiert, der während der vertraglichen Laufzeit vom Makler akquiriert wurde. Kauft dieser Interessent die Immobilie, hat der Makler Anspruch auf seine Maklerprovision vom Verkäufer.
Die Maklerprovision; wichtige Details!
Vom Grundsatz her ist die Maklerprovision frei verhandelbar. Sie differiert zwischen den einzelnen Bundesländern und auch zwischen den Städten. In manchen Bundesländern übernimmt der Käufer die Provision. In anderen Bundesländern wiederum wird sie vom Käufer und Verkäufer getragen. Der Richtwert für eine Maklerprovision kann ungefähr zwischen 5 % und 7 % betragen.
Wann wird die Provision gezahlt?
Diese Regelung wird im Vertrag mit dem Immobilienmakler frei festgelegt. Sobald der Vertrag abgeschlossen wird, hat der Makler lt. Gesetz Anspruch auf die Provision. Meistens wird aber vereinbart, dass die Fälligkeit erst eintritt, wenn das vereinbarte Hauptgeschäft abgeschlossen ist.
Das Widerrufsrecht - siehe auch Video oben
Der Vertrag mit dem Immobilienmakler gehört zum Bereich der Fernabsatzverträge, wenn er per E-Mail, Telefon oder Brief bzw. über die Website abgeschlossen wurde. Und für diese Verträge gilt das neue Widerrufsrecht. Somit kann ein Vertrag mit dem Makler innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Diese Rücktrittserklärung muss eindeutig aber nicht zwingend schriftlich erfolgen. Fehlt diese Widerrufsbelehrung, hat der Verkäufer sogar 1 Jahr und 14 Tage Zeit um zu widerrufen.
Soll der Makler innerhalb dieser Frist bereits tätig werden, muss dies der Auftraggeber ausdrücklich formulieren. Entsteht innerhalb dieser Frist durch die Maklertätigkeit ein Kaufvertrag besitzt der Makler Provisionsanspruch. Bei fristgerechtem Widerruf verfällt der Provisionsanspruch. Bei Zustimmung für eine Maklertätigkeit innerhalb der Widerrufsfrist verfällt das Widerrufsrecht.
Kündigung des Maklervertrages
Hat sich die Vertragslaufzeit bereits über den eigentlichen Befristungszeitraum hinaus verlängert oder liegt ein unbefristeter Vertrag vor, ist eine reguläre Kündigung möglich.
Kommt der Makler seinen Verpflichtungen (Objektbesichtigungen, Inserate schalten usw.) nicht nach, ist eine fristlose Vertragskündigung legitim.
Vorsicht, wenn er einen Käufer innerhalb der Vertragslaufzeit gefunden hat, der Kaufabschluss aber erst nach Ablauf der Vertragslaufzeit stattfinden kann. Schadenersatz kann fällig werden.
Vorteile einer Maklerbeauftragung
- Bonitätscheck bezüglich potentieller Käufer oder Mieter
- Inserierung in gängige Immobilienportale
- Wahrnehmung von Besichtigungsterminen
- Korrekte Vertragsgestaltung
Inhalte eines Maklervertrages
- genaue Nennung der Vertragsart
- Vertragslaufzeit (genaue Nennung von / bis)
- Automatisches Vertragsende
- Marktgerechte Maklerprovision
- Provision nur im Erfolgsfall
- Einsicht ins Exposé des Maklers vor Veröffentlichung
Da ohne eine Vertrauensbasis niemand eine Vereinbarung abschließen wird, ist für beide Parteien eine gute Reputation unerlässlich. Lassen Sie sich einfach - kostenlos und unverbindlich - die Bewertungen und Referenzen von Immobilienmaklern aus Ihrer Region zusenden.
Tipp: Auf eine vertragliche Überpreisvereinbarung sollte verzichtet werden! Warum?
Weil damit der Makler das Recht auf seiner Seite hat, bei einem höherpreisigen Verkauf als vereinbart die Differenz zu behalten.
