Immobilien im Aufwind, aber behalten Sie Kostenübersicht beim Hausverkauf!

Der Traum vom eigenen Heim, den hegen viele Menschen und gerade in der heutigen Zeit, macht ein Schlagwort die Runde – Betongold! Immobilien sind also derzeit sehr gefragt und die Werte steigen weiter an.

Das Ende der Preisspirale?

Derzeit könnte - durch die Zahl der demnächst auf den Markt kommenden Neubauten - ein Ende der Preisspirale in Sicht sein.

Wer da zu den Anbietern einer Immobilie gehört, der hat eine vergleichsweise sehr gute Verhandlungsposition.

Eine Immobilie sollte aber auch richtig angeboten werden, um gut und rechtssicher einen Immobilienverkauf abzuwickeln. Wer da die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, der kann in der Regel einen sehr viel besseren Verkaufserlös erzielen und auch Kosten sparen. Der Immobilienverkauf ist mit Aufwendungen verbunden, die es gilt als Verkäufer mit einzukalkulieren. Einen Makler zu beauftragen kann also für beide Seiten gleichermaßen eine Win-Win-Situation darstellen. 

Aufwendungen beim Verkauf einer Wohnung oder Wohnhauses:

Immobilienbewertung - Wertgutachten oder selber den Preis ermitteln?

Gutachten als objektive Verhandlungsbasis. Ein durch einen Sachverständigen durchgeführtes Wertgutachten verschafft dem Verkäufer einen objektiven Richtwert für seine Verkaufsverhandlungen. Die (verhandelbaren) Preise für ein Wertgutachten, die wesentlich von der Komplexität und Individualität eines Gebäudes abhängen, trägt der Verkäufer.

Ihre Immobilie hat einen aktuellen Marktwert, der durch einen Sachverständigen ermittelt werden kann und Basis für weitere Verkaufsverhandlungen bildet. Ist er einmal ermittelt bietet er der Verkäufer-, aber auch der Käuferseite eine objektive Basis und einen ersten Richtwert, auf dem die Verkaufsverhandlungen aufbauen kann. 

Alles orientiert sich an der HOAI, der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure. Grundlage für die Preisermittlung ist das Gutachten nach HOAI. Die Honorarverordnung ist in Klassen eingeteilt, die nach sich Grundstückswerten und Bebauung richten. 

Video: Rentiert sich eine Aufwertung vor dem Verkauf?

Honorare wieder frei verhandelbar bei einem Immobilienverkauf

Seit 2009 gibt eine neue Honorarverordnung, bei der Sachverständige zwar auf Basis der HOAI arbeiten, die Wertgutachten für bebaute oder unbebaute Grundstück jedoch an keine Gebührenverordnung mehr zwingend gebunden sind. Vielmehr können Gutachter hier die Preise frei verhandeln und je nach Aufwand mal nach oben oder unten anpassen. Hier ist auch beim Verkäufer etwas Verhandlungsgeschick gefragt. Zwar sind hier bestimmte Punkte eines Auftrags mit Fixkosten belegt, jedoch sind andere Bereich wiederum etwas offener in der Preisgestaltung. 

Ein erster Überblick – das Kurzgutachten

Kurzgutachten können bereits mit einigen hundert Euro erstellt werden und können nur den Marktwert anhand von Standardkriterien ermitteln. Dennoch stellen die immer beliebter werdenden Kurzgutachten für jeden Immobilieneigentümer eine geeignete Wertermittlung dar. 

Tipp: Wer vorab wissen möchte, welchen ungefähren Wert eine Immobilie aktuell hat, der fährt mit einem Kurzgutachten gut. Geringe Gebühren und gute Richtwerte sind hier eines der ausschlagebenden Faktoren, die es immer beliebter beim Immobilienverkauf machen. 

Mit etwas Geschick ermitteln Sie selber der Marktpreis

Sie kennen Ihre Immobilie schließlich am besten und haben einen guten Einblick in die Unterlagen des Architekten, Baupläne und Grundbücher? Was liegt da näher, als selber den Wert einer Immobilie zu ermitteln? Aber auch ohne Einsicht in Unterlagen und Bücher, kann der Wert grob ermittelt werden, wenn man Immobilienangebote anderer studiert und sich an Richtwerten für Immobilien in bestimmten Lagen orientiert. Viele Städte und Gemeinden halten Richtwerte vor, anhand dem Sie die Werte ermitteln können. 

Wenn Sie sich also frei an dem orientieren möchten, was der Markt hergibt, dann verschaffen Sie sich erst einmal einen Überblick über den Immobilienmarkt in Ihrer Region. Hierzu haben Sie vielerlei Möglichkeiten:

Der Quadratmeterpreis im Durchschnitt für das Gebiet gilt hierbei als Richtwert. Wenn Sie sich einen Überblick über Angebote im Internet verschaffen, kann das ein erster Anhaltpunkt für Sie sein. Aber auch Zustand und Ausstattung der Immobilie kann so voneinander abweichen, das hier schon unterschiedliche Ausgangfaktoren eine Rolle spielen. Sicherlich ist ein sanierter Altbau mit modernisierten Bädern ein Faktor, der den Preis einer Immobilie in der Regel steigen lässt. Aber das ist natürlich nicht immer so. Vielfach sind Immobilien, die im original belassen sind und unrenoviert sind, für eine bestimmte Käuferschicht sehr viel interessanter, da man sich beim Kauf hier nach seinen eigenen Vorstellungen verwirklichen kann. 

Tipp: Nehmen Sie einmal eine Auswahl an vergleichbaren Immobilien zu Ihrer Immobilie in Augenschein und besichtigen Sie ein Auswahl von Objekten. Das müssen nicht immer gleich Besichtigungstermine sein, vielfach reicht auch schon eine in Augenscheinnahme der Immobilie von außen, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. 

Verkaufsinserate 

Ein Immobilieninserat auf Immobilienportalen mit starker Reichweite sind teuer. Oft kommen für ein in Eigenregie erstelltes Inserat Ihrer Immobilien Aufwendungen auf Sie zu, die nicht unerheblich sind. Auch die Erstellung von Fotos und Exposé gestalten sich für viele Eigentümer zu einer echten Aufgabe. Manchmal ist man hier mit einem Makler besser beraten, denn die haben Verträge mit vielen reichweitenstarken Portalen und natürlich der eigene Kundendatenbank von Interessierten. Sollten Sie dennoch eine Immobilienanzeige selber schalten wollen, fällt das an:

Eine Immobilienanzeige für einen Zeitraum von drei Monaten zu schalten, schlägt mit rund 100 Euro zu Buche. Wochenanzeigen sind entsprechend günstiger. Immobilien werden immer mehr über Onlineportale vermarktet, die sehr bekannt sind und eine sehr große Reichweite aufweisen. Vorteil hier ist, dass vielfach auch internationale Käufer diese Plattformen aufsuchen, die sich gezielt Objekte in Deutschland auswählen. 

Die einzuplanende Budget für Zeitungsinserate kleinerer Zeitungen oder Werbeblättern, sind überschaubar, wählt man jedoch überregionale Zeitungen aus, steigen die Beträge beträchtlich. Dennoch kann sich das auch, insbesondere bei hochpreisigen Immobilien durchaus lohnen. Große Unternehmen suchen oft für Mitarbeiter Wohn- aber auch Kaufimmobilien in den Immobilienteilen der großen überregionalen Tageszeitungen aus. 

Kein Immobilienverkauf ohne Notar

An diesen Beträgen kommt man nicht vorbei. Immobilienübertragungen finden nur notariell beurkundet statt. Gang und gäbe ist aber schon, dass Immobilien des Öfteren auch einmal unterbewertet werden, sprich der notarielle Kaufpreis einer Immobilie niedriger angegeben wird, um zum einen die Notargebühren zu senken. Die Notargebühren belaufen sich auf rund 1,5 Prozent des Verkaufspreises. Aber auch andere Aufwendungen, die nachfolgend beschrieben werden, berechnen sich auf Basis des Verkaufspreises, beispielsweise die des Grunderwerbs. Auch etwaige Erträge, die aus einem Immobilienverkauf resultieren, müssen versteuert werden. So kommt es, dass vielfach ein Teil des Kaufpreises im Nebenzimmer des Notars über den Tisch gereicht werden. Als Berechnungsgrundlage dient hier der Geschäftswert. 
In der Regel trägt aber der Käufer den Grunderwerb. Sind Rechte Dritter in das Grundbuch eingetragen, übernimmt der Verkäufer die Gebühren.

Etwaige Wohnrechte löschen

Es kann sein, dass Immobilien mit Wohnrechten belegt sind, die einen Verkauf beeinträchtigen können. Hier ist es sinnvoll bestehende Wohnrechte zu löschen, um Eigentum besser zu veräußern. In diesem Fall hat der Verkäufer diese Notargebühren zu tragen, die für eine Löschung diese Wohnrechts anfallen. Berechnungsgrundlage für die Gebühren beim Notar sind hier nach Jahren des Wohnrechts gestaffelt. 

Kein Verkauf und trotzdem Notarkosten

Notarbeauftragung und kein Abschluss

Nicht der Regelfall, aber man sollte einen Aspekt bei Beauftragung eines Notars mit berücksichtigen. Sollte ein Notar beauftragt werden und es kommt zu keinem Abschluss, fallen trotzdem Kosten an. Hier ist es maßgeblich, wer der Vertragsparteien den Notar beauftragt hat. Für den Verkäufer einer Immobilie empfiehlt es sich deshalb, dem Käufer die Auswahl eines Notars seiner Wahl zu überlassen, da derjenige die Gebühren auch dann trägt, wenn es zu keinem Verkaufsabschluss gekommen ist. 

Kommt es von Seiten des Notars zu einem Urkundenentwurf, jedoch ohne, dass es zu einer Beurkundung kommt, dann sind 50 Prozent der Gebühren für eine Beurkundung zu entrichten, aber mindestens eine Gebühr, die bei 25 Prozent der vollen Notargebühren liegen würden. 

Maklergebühren – Kosten, die gut angelegt sind

Warum der Makler erstmal nichts kostet

Immobilienmakler arbeiten auf Erfolgsbasis – das sind Beträge, die im Falle eines Verkaufs anfallen, der in der Regel, gegenüber einer Eigenvermarktung, einen höheren Verkaufserlös erzielen. Für diese Arbeitsleistung wird eine Maklergebühr oder auch Courtage berechnet.

Diese Gebühren sind frei verhandelbar und liegen in Bereichen zwischen drei und sechs Prozent des Verkaufspreises plus Mehrwertsteuer. Oft einigen sich die Verkäufer und Käuferseite auf eine hälftige Übernahme der Maklergebühr. Zahlbar ist diese Courtage nach Beurkundung des Vertrages. Grundlage ist aber nur der reine Kaufpreis. 

Nutzen Sie die vorliegenden Suchaufträge der Immobilienmakler.

Einige Makler haben mehrere tausend Interessenten die eine Immobilie zum Kauf suchen. Hier kann zum Beispiel über das Bieterverfahren (ähnlich einer Auktion) ein u.U. höherer Preis erzielt werden. 

Grunderwerbssteuer – der Staat verdient mit

Im Zuge der Eigentumsübertragung an einem Grundstück fällt Grunderwerbssteuer an. Diese hat üblicherweise der Käufer zu tragen, entsprechend wird dies im Kaufvertrag festgehalten.

Vorsicht:
Bei jeder Übertragung von Eigentum an Grund und Boden wird eine Grunderwerbssteuer fällig, die immer vom Käufer einer Immobilie zu entrichten ist. Wichtig ist dabei zu wissen, dass grundsätzlich bei Vertragsparteien gesamtschuldnerisch für diese Steuer haften. Sprich, zahlt der Käufer diese Grunderwerbssteuer nicht, kann das Finanzamt den Verkäufer einer Immobilie in die Pflicht nehmen. Das kann auch der Fall sein, wenn laut Notarvertrag vereinbart wurde, dass der Käufer diese Steuer trägt. 

Grunderwerbssteuer – je nach Bundesland unterschiedlich

Bei der Grunderwerbssteuer haben seit 2006 die einzelnen Bundesländer Autonomie, sprich sie können hier den Steuersatz selber festlegen. Wo 3,5 Prozent gängig sind, haben andere Bundesländer einen Steuersatz von 4,5 oder 5,5 Prozent.

Achtung: Spekulationssteuer kann beim Hausverkauf fällig werden

Spekulationssteuer auf einen Immobilienverkauf wird immer dann fällig, wenn gegenüber dem zurückliegenden Kaufpreis ein Wertzuwachs erzielt wurde. Das ist immer dann gegeben, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten drei Jahre das Wohnobjekt nicht dauerhaft selber bewohnt hat oder der Verkauf innerhalb der letzten 10 Jahre erfolgt ist. Gewerbeimmobilien unterliegen grundsätzlich immer der Spekulationssteuer.

Vorfälligkeitsentschädigung

 Sollten bei einem Verkauf der Immobilie noch Kredite zurück geführt werden, müssen Sie unter Umständen die Vorfälligkeitsentschädigung beachten.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE abgekürzt) sind mögliche Kosten die bei einer vorzeitigen Ablösung bzw. Rückführung des Kredits anfallen können. 
Es handelt sich um eine Art Schadensersatz der Bank, da bei vorzeitiger Zahlung - vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit - der Bank gewinne entgehen. 

Tipp: Versuchen Sie die Beträge, die Ihnen beim Immobilienverkauf entstehen als Werbungskosten steuerlich geltend. Hier ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Energieausweis ist Pflicht geworden

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten besteht die Pflicht einen Energieausweis zu erstellen und dem Gegenüber auszuhändigen. Haben Sie eine Immobilie in einem Mehrfamilienhaus, dürfte es so einen Energieausweis mit Sicherheit schon geben und kann bei der Hausverwaltung angefordert werden. Verkaufen Sie beispielsweise Ihr eigenes Wohnhaus, dann ist das eher seltener der Fall und dann muss hier ein Energieausweis erstellt werden. In diesem Energieausweis sind Daten der Immobilie versehen, die es unter dem Energieaspekt in Klassen einteilt. Der Ausweis wird für einen Zeitraum von 10 Jahren ausgestellt. Es gibt keine einheitlichen Preise für die Erstellung der Energieausweise, jedoch liegen marktübliche Preise zwischen 300 und 500 Euro. Sind Wohngebäude aufwändiger konzipiert, können die Beträge aber auch deutlich über diesen Preisen liegen. 

Bei den Energieausweisen, die sich am Bedarf und Verbrauch orientieren, geht man bei diesem Energiecheck insbesondere auf das Gebäude, mit Wand-, Decken- und Wandbeschaffenheit ein. Des Weiteren überprüft man die Haustechnik hinsichtlich der Energieeffizienz. Der bedarfsorientierte Energieausweis ist Vorschrift für alle Gebäude bis vier Parteien und alle Neubauten. Ab fünf Parteien im Wohnhaus sind verbrauchsorientierte Energieausweise Vorschrift. 

Egal für welche der Vermarktungswege beim Hausverkauf Sie sich entscheiden. Sie sollte nicht vergessen, dass ein guter Makler den optimalen Wert Ihrer Immobilie ermittelt.