Hausverkauf ohne Risiken - Der Ablauf

Mithilfe dieses Leitfadens zum Immobilienverkauf sind Sie in der Lage, die meisten Klippen erfolgreich zu umschiffen. Dennoch stellt sich jeder Hausverkauf ganz individuell dar. Abweichungen sind nicht nur möglich, sondern zu erwarten.

Rechnen Sie mit einem nicht unerheblichen Kosten- und Zeitaufwand für Ihr Vorhaben. Bei auftretenden Komplikationen ist es empfehlenswert, den Rat von Fachleuten einzuholen. Ein Makler kann Ihnen viel Mühe ersparen und erzielt häufig schnellere Ergebnisse.

Achten Sie in jedem Fall auf rechtssichere Verträge und schützen Sie sich beim Privatverkauf vor Schadensersatzforderungen, die eventuelle Gewinne empfindlich minimieren. Verglichen damit stellt sich die Beauftragung eines geprüften Immobilienmaklers inklusive kostenloser Immobilien-Erstbewertung häufig als lohnenswerte Investition dar.

Leitfaden Immobilienverkauf: vorbereitende Schritte

Viele Fragen stellen sich am Anfang eines Immobilienverkaufs

Checkliste - Leitfaden Hausverkauf/Wo

• Alleine oder mit Makler verkaufen?
• Dauer des Immobilienverkaufs - Wie lange dauert ein Hausverkauf?
• Welchen Preis kann die Immobilie erzielen?
• Welche Unterlagen sind für den Verkauf notwendig?
• Wie bewerbe ich den Verkauf der Immobilie? 
• Wie kann der Preis gesteigert werden?
• Der Besichtigungstermin - Welche Fragen werden gestellt? 
• Was interessiert? Das Verkaufsgespräch mit potentiellen Kaufinteressenten
• Die Verkaufsabwicklung - Notartermin, Kaufvertrag?
• Was ist bei der Übergabe zu beachten?

Mit oder ohne Immobilienmakler?

Aufgrund seiner beruflichen Praxis kann ein Makler meist schon nach der ersten Inaugenscheinnahme eine Zielgruppe für die Immobilie definieren. Entsprechend wird er ein aussagekräftiges Exposés erstellen und das Haus oder die Wohnung auf Erfolg versprechenden Marktplätzen anbieten. Darüber hinaus ist er mit der formalen Abwicklung eines Immobilienverkaufs vertraut und kann die notwendigen Formalitäten rechtssicher erledigen. Die von ihm geforderte Provision fällt erst bei erfolgreicher Durchführung des Geschäftes an und ist aus dem meist höheren Verkaufspreis leicht zu entrichten. Doch auch ohne Makler ist der Ablauf beim Hausverkauf in praktisch jedem Fall vergleichbar. Es empfiehlt sich dennoch aus verschiedenen Gründen, einen Makler zum Immobilienverkauf hinzuzuziehen: Er kennt den Markt und die erzielbaren Immobilienpreise je nach Lage und Zustand des Objekts.

• Ein guter Makler erzielt höchste Verkaufspreise.
• Ein guter Makler prüft die Bonität potentieller Käufer rechtzeitig.
• Ein guter Makler verkauft Ihre Immobilie schnell.
• Ein guter Makler nimmt umfassende Marketingmaßnahmen für den Verkauf wahr.
• Ein guter Makler verfügt über eine große Kartei an potentiellen Kaufinteressenten.

Lesenswert:

Sind Makler heute nicht schon überflüssig geworden?
Der Verkauf der Immobilie ist geplant. Nun stellt sich die Frage, ob mit oder ohne Makler der beste Verkaufspreis erzielt werden kann. Nicht nur das Verhandlungsgeschick des Maklers ist zielführend, auch eine große Kundenkartei spricht für einen schnellen Verkauf zum Bestpreis. Aber auch... Lesen Sie hier mehr.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Positiver Gesichtspunkt: Immobilien sind derzeit gefragt wie nie. Beim zeitnahen Verkauf seiner Immobilie sollten aber einige Regeln beachtet werden. Der Angebotspreis muß dem Marktwert entsprechen. Ein guter Makler kann die Verkaufsdauer erheblich reduzieren. Einige unserer geprüften Makler verkaufen ca. 50% der Immobilienobjekte direkt an potentielle Kaufinteressenten der Makler aus Kundenkartei verkauft und werden so noch nicht mal online angeboten.

• Auf dem Land länger als in der Stadt

Die Immobilienpreise gehen in den Ballungsgebieten durch die Decke. Ganz anders verhält es sich schon wenige Kilometer außerhalb. Im ländlichen Raum steigt die Vermarktungsdauer durchschnittlich um 20%.

• Einfamilienhäuser

Die durchschnittliche Dauer, zwischen der Beauftragung des Maklers bis zum Verkauf, beträgt bei Einfamilienhäuser in den Städten und Ballungsgebieten zwischen 4-5 Monaten.

• Eigentumswohnungen

Gegenüber Einfamilienhäuser liegt die Vermittlungsdauer von Eigentumswohnungen in den Städten und Ballungsgebieten im Durchschnitt bei 5-6 Monaten.

• Mehrfamilienhäuser

Bei Mehrfamilienhäuser liegt die Vermarktungsdauer in den Ballungsgebieten in der Regel bei 5-6 Monaten. Im ländlichen Bereich muß meist mit 7-8 Monaten gerechnet werden.
^{Die Angaben beziehen sich auf die Umfrage des IVD vom Herbst 2011}

Preisfindung: zu teuer oder unter Wert?

Einen angemessenen Verkaufswert für ein Wohnhaus zu ermitteln ist schwer. Durch das Studium der Immobilienangebote vergleichbarer Objekte verschaffen Sie sich einen ungefähren Eindruck. Dennoch kommt es zu großen Abweichungen, die sich beispielsweise aus dem Sanierungsbedarf, der Ausstattung oder der Lage ergeben.

Unabhängige Gutachter ermitteln in Ihrem Auftrag einen realistischen Verkehrswert, den Sie als Richtlinie nutzen können.

Auch der Sachverständige wird die im ersten Schritt zusammengetragenen Unterlagen einsehen wollen, um sich vom Zustand der Immobilie ein möglichst genaues Bild zu machen. Allerdings fallen Kosten an: Bis zu Euro 2000,- sind bei einem Verkaufspreis von Euro 400.000 keine Seltenheit.

Ein geprüfter Immobilienmakler kann Ihnen ebenfalls erzielbare Preise nennen. Bei Nutzung unseres Gutscheins entfallen die Kosten für eine erste Immobilienbewertung. Gegebenenfalls schlägt er sogar einen günstigeren Verkaufstermin vor, weil auch der Immobilienmarkt Preisschwankungen unterworfen ist.

...aber kennen Sie auch den wahren Wert Ihrer Immobilie?

Lesenswert:

Zu hoch oder zu niedrig? Der Kaufpreis einer Immobilie - das Zünglein an der Waage! Warum ist die Wertermittlung so wichtig? Ein nicht angemessener Preis schreckt potentielle Käufer ab. Ein Verkauf unter Wert führt zu einem Verlust. Wie ermittelt man den korrekten Verkehrswert? Lesen Sie hier weiter...

Unterlagen für den Haus- oder Wohnungsverkauf

Bevor Sie oder Ihr Makler die Offerte veröffentlichen, ist zu prüfen, ob alle Unterlagen über das Gebäude vollständig vorliegen.

Unverzichtbar ist beispielsweise ein Grundbuchauszug, der Sie als rechtmäßigen Eigentümer des Grundstückes ausweist und eventuell auf dem Eigentum liegende Hypotheken aufführt.

Falls Sie die Immobilie durch Erbschaft erworben haben, erfahren Sie aus dem Grundbucheintrag ebenfalls bestehende Vorkaufsrechte und vieles mehr.

Seit Einführung der Energiesparverordnung sind Sie ferner dazu verpflichtet, für das Haus einen Energieausweis vorzulegen, wenn es sich nicht gerade um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt. Ein fehlender Energieausweis steht mit bis zu 15.000,- Euro unter Strafe.

Wichtige ist auch ein Einblick ins Grundbuch. Das Grundbuch ist ein öffentliches Grundstücksverzeichnis. 
Dort sind die Verpflichtungen und Rechte gegenüber Dritten wie Baulasten, Erbbaurechte, Hypotheken und Wegerechte verzeichnet.

Lesenswert:

Unterlagen für den Hausverkauf

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie benötigen, wo sie jene besorgen und wer Ihnen dabei behilflich ist finden Sie hier folgend.
Weitere Informationen finden Sie hier.

Internet, Zeitung, Aushang – Marketing ist eine Kunst

Ihr Makler wird sämtliche Plattformen nutzen, um den Hausverkauf möglichst schnell voranzutreiben. Zusätzlich kann er auf eine Kundenkartei mit potenziellen Interessenten zurückgreifen. Nicht zuletzt erreicht er alle, die zufällig das Objekt passieren, indem er sein Verkaufsschild aufstellt. Damit gibt er gleichzeitig ein positives Signal, denn ein eventueller Käufer weiß nun, dass er auf einen professionellen Ansprechpartner trifft, der zeitlich verfügbar ist.

Anders, wenn Sie auf einen Privatverkauf setzen: Dann liegt es an Ihnen, ständig erreichbar zu sein und für Besichtigungstermine zur Verfügung zu stehen. Falls Sie beruflich eingebunden sind, kann dies besonders im Winter problematisch sein, wenn früh eintretende Dunkelheit eine Besichtigung bei Tageslicht verhindert. Vermutlich werden Sie wiederholt Ihr Wochenende opfern, um Kaufinteressenten das Haus im besten Licht zu zeigen. Planen Sie schon deshalb im Ablauf des Hausverkaufs ausreichend Zeit ein, um das Geschäft zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen.

Einen besseren Preis für die Immobilie erzielen.

Auf die Präsentation einer Immobilie kommt es an! Die bestmögliche Darstellung eines Immobilienobjekts kann sich im Verkaufspreis niederschlagen. Darüber hinaus wird das Haus oder die Wohnung schneller verkauft. Natürlich muss auch bei  Maßnahmen zur Verkaufsförderung auf das Kostennutzenverhältnis geachtet werden. Das gilt vor allem bei sehr günstigen Immobilienobjekten.

Aber vor allem im hochpreisigen Segment können die Vorteile verschiedener Maßnahme, wie z.B. Home Staging zur Verkaufsförderung deutlich zum Vorschein kommen.

Höherer Verkaufspreis durch Immobilienaufwertung? 

Unter dem Begriff Home Staging wird im Allgemeinen die professionelle Vorbereitung eines Immobilienobjekts für den Verkauf verstanden. Im Grunde genommen handelt es sich hier um eine spezielle Art der Immobilienaufwertung. Lesen Sie hier mehr...

Besichtigungstermine vorbereiten und durchführen

Sammeln Sie zunächst sämtliche Pluspunkte des Hauses und spielen Sie gedanklich verschiedene Szenarien durch. Kaufinteressenten lassen sich von ganz unterschiedlichen Beweggründen leiten: Der eine sucht eine neue Heimat für die Familie, ein anderer möchte sich vergrößern oder verkleinern, ein Dritter sehnt sich nach Ruhe und Abgeschiedenheit. Beim Besichtigungstermin sollten Sie auf variable Fragestellungen vorbereitet sein und steuern den Erfolg durch eigenes Verhandlungsgeschick. Gleiches gilt allerdings für den Käufer. Wenn möglich, versuchen Sie das Objekt vor dem Termin zu erreichen, um sich davon zu überzeugen, dass alles in bester Ordnung ist. Bewohnen Sie die Immobilie in der Verkaufsphase selbst, haben Sie leichtes Spiel. Bei Leerstand oder längerer Abwesenheit kann letztes Handanlegen zum Erfolg beitragen. Handelt es sich um ein vermietetes Wohnobjekt, bedenken Sie, dass der Besuch bei dem Mieter mindestens 24 Stunden im Voraus anzumelden ist.

Das interessiert Kaufwillige!

Arbeitet die Heizung zuverlässig, sind die Stromleitungen zeitgemäß, ist das Dach dicht? Diese und weitere Fragen werden Kaufinteressenten stellen und von Ihnen oder Ihrem Makler verbindliche Antworten erwarten. Ein möglichst vollständiges Verzeichnis der geleisteten Sanierungsarbeiten ist besonders bei älteren Objekten wertvoll. Schließen Sie Ihre vorbereitenden Maßnahmen mit einem unvoreingenommenen Blick auf die Immobilie ab und versuchen Sie, diese wie durch die Augen eines Außenstehenden zu betrachten: Interessenten sind in der Regel auf der Suche nach einem neuen Heim. Schon beim ersten Betreten wollen sie sich wohlfühlen. Zur Atmosphäre der Immobilie können Sie erfolgreich beitragen. Sauberkeit ist oberstes Gebot, Dekoration vermittelt einen wohnlichen Eindruck und eine angedeutete Möblierung regt die Fantasie der Interessenten an. Diese Maßnahmen beziehen sich übrigens nicht nur auf die Wohnräume. Auch ein eventuell vorhandener Garten gewinnt durch einen gemähten Rasen und geschnittene Hecken.

Das könnte Sie auch interessieren:  Die größten Fehler beim Immobilienverkauf

Den Verkauf abschließen

Mit dem Abschluss des Kaufvertrags haben Sie den letzten Schritt erreicht. Vorher sollten Sie sich jedoch von der Solvenz des Interessenten überzeugen. Dies kann durch einen Eigenkapitalnachweis oder den Darlehnsvertrag einer finanzierenden Bank erfolgen. So beugen Sie Zahlungsausfällen vor, die Rechtsstreitigkeiten und mehr nach sich ziehen. Die Übernahme von Inventar wie Einbauküche oder Möbililiar ist Bestandteil des Kaufvertrages. Teilen Sie dem Käufer eventuelle Mängel am Haus mit, um spätere Schadensersatzforderungen abzuwehren. Klären und fixieren Sie ebenfalls Fragen nach der Wegerechtsübertragung. Mündliche Abmachungen besitzen keine Rechtskraft. Juristisch abgesichert ist der Vertrag im Anschluss an die notarielle Beglaubigung. Erst dann erfolgt die Übergabe bei der nicht nur die Immobilie, sondern auch sämtliche Schlüssel und Unterlagen in die Hände des neuen Hausbesitzers wechseln. Bis zu diesem Termin muss das Gebäude entsprechend der im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen vorbereitet sein. Dies gilt sowohl für die Durchführung eventuell vereinbarter Arbeiten oder Schönheitsreparaturen bzw. den Auszug der Bewohner.

Fehler auf der letzen Meile

Gratuliere! Durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notartermin haben Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkauft. Vielmehr haben Sie den notariellen Vertrag unterzeichnet erhalten. Aber ist jetzt alle erledigt oder woran muß jetzt noch gedacht werden. Was ist bei der Schlüsselübergabe zu beachten und was ist wen die Zahlung ausbleibt?

Das Warten auf Zahlung nach Notarvertrag

Die Fälligkeit des Kaufpreises ist eines der Schlüsselwörter im Notarvertrag. Der Glaube der Käufer wird schon bezahlen kann trügerisch sein. Wie kann man sich dagegen schützen? Hier finden Sie Antworten.